Hessisches LAG Urteil vom 09.06.1986 - 11 Sa 154/86

Leitsatz (amtlich)

Beschäftigt der Eigentümer eines Mietshauses zu dessen Betreuung einen Hausmeister, dann ist das Mietshaus ein Betrieb oder Betriebsteil im Sinn des § 613a Abs. 1 S. 1 BGB. Die Betreuung des Mietshauses ist der arbeitstechnische Zweck, den der Eigentümer verfolgt.

Wird das Mietshaus veräußert, dann geht das Arbeitsverhältnis des Hausmeisters nach § 613a Abs. 1 S. 1 BGB auf den Erwerber über.

Der Übergang des Arbeitsverhältnisses tritt zu dem Zeitpunkt ein, zu dem der Erwerber die Nutzungen und Lasten des Mietshauses übernimmt; dagegen kommt es nicht auf die – unter Umständen später liegende – Eintragung des Eigentumsübergangs”in das Grundbuch an.

Normenkette

BGB § 613a Abs. 1 S. 1

Verfahrensgang

ArbG Wiesbaden (Urteil vom 21.11.1985; Aktenzeichen 5 Ca 1586/85)

Nachgehend

BAG (Urteil vom 16.10.1987; Aktenzeichen 7 AZR 519/86)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 21. November 1985 verkündete Urteil des Arbeitsgerichts Wiesbaden – 5 Ca 1586/85 – wird zurückgewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten der Berufung zu tragen.

Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

Die Beklagte ist eine Anstalt des öffentlichen Rechts und betreibt als solche das Versicherungsgewerbe. Neben ihren Verwaltungsgebäuden und den dazugehörigen Grundstücken ist die Beklagte Eigentümerin zahlreicher Grundstücke, die mit Mietshäusern bebaut sind. Diese Mietshaus-Grundstücke dienen ihr als Kapitalanlage.

Der Kläger und seine Ehefrau waren seit dem 16. August 1977 als Hausmeister-Ehepaar in dem Mietwohnhaus H. 26-30 in W. tätig. Eigentümerin des Grundstückes mit dem Mietwohnhaus war früher die Fa. E. L.. Diese veräußerte das Anwesen im April 1983 an die Fa. Gebrüder R. GmbH in M., die es von der Fa. B. Immobilien GmbH verwalten ließ. Auch der Fa. Gebrüder R. diente das Hausgrundstück als Kapitalanlage. Sie veräußerte das Hausgrundstück im Jahre 1984 an die Beklagte. Die Nutzungen und Lasten des Grundstückes gingen zum 1. Januar 1985 auf die Beklagte über. Der Eigentumsübergang auf die Beklagte wurde am 22. Mai 1985 im Grundbuch eingetragen.

Der Kläger und seine Ehefrau erhielten früher von der Fa. E. L. für ihre Hausmeistertätigkeit eine Vergütung von je 390,– DM netto monatlich. Unter dem Datum vom 25. März 1983 schloß die damalige Eigentümerin des Hausgrundstückes, die Fa. Gebrüder R. GmbH mit dem Kläger und seiner Ehefrau je einen Hausmeistervertrag. Wegen des Inhalts dieser Verträge wird auf Bl. 5-8 und 20 – 22 d.A. Bezug genommen. In dem auf den Namen der Ehefrau des Klägers, U. D. ausgestellten Hausmeistervertrag ist ein Lohn von 1.800,– DM brutto monatlich festgelegt, in dem auf den Namen des Klägers ausgestellten Hausmeistervertrag ein Lohn von 390,– DM netto monatlich (vgl. Bl. 5, 20 d.A.). Es ist zwischen den Parteien unstreitig, daß bei dieser Angabe der Lohnhöhe den Vertragsschließenden ein Irrtum unterlaufen ist:

Der Kläger sollte einen Lohn von 1.800,– DM brutto monatlich erhalten und seine Ehefrau einen solchen von 390,– DM netto monatlich. Die Lohnzahlung der Fa. Gebrüder R. GmbH erfolgte nach dem wirklichen Willen der vertragsschließenden Parteien. Dies bestätigte die die Hausverwaltung betreibende Fa. B. Immobilien GmbH im Schreiben vom 15. Januar 1985 (vgl. Bl. 11 d.A.). Für den Kläger wurde Lohn- und Kirchensteuer nach einem Lohn von 1.800,– DM brutto monatlich einbehalten und abgeführt (vgl. Fotokopien Bl. 9 f. d.A.).

Nachdem die Beklagte zum 1. Januar 1985 das Miethaus-Grundstück H. 26-30 in W. tatsächlich übernommen hatte, setzten der Kläger und seine Ehefrau ihre Hausmeistertätigkeit im bisherigen Umfang fort. In einem Schreiben vom 27. März 1985 teilte die Beklagte dem Kläger und seiner Ehefrau u. a. folgendes mit (vgl. Bl. 12 d.A.):

„Bedauerlicherweise müssen wir Ihnen heute mitteilen, daß wir Sie nicht in ein Angestelltenverhältnis übernehmen können. Ein wesentlicher Teil der Arbeiten, die Sie für den Vorbesitzer der Häuser geleistet haben, wird von unserer Grundstücksverwaltung direkt übernommen.

Allerdings sind wir nach wie vor daran interessiert, mit Ihnen auf der Basis freier Mitarbeiter zusammenzuarbeiten.

Dieses Verhältnis würde so gestaltet, daß wir mit Ihnen einen Hauswart-Dienstvertrag abschließen, in dem außer der Treppenhausreinigung noch weitere von Ihnen auszuführende Kontroll- und Wartungsarbeiten aufgeführt sind.

Für diese Dienste würden wir Ihnen einen Pauschalbetrag von DM 800,– (2 × DM 400,–) monatlich vergüten. Aus steuerlichen Gründen ist es nicht empfehlenswert diese Grenze zu überschreiten.

Den Hauswart-Dienstvertrag bieten wir Ihnen rückwirkend zum 1.1.1985 an, weil wir inzwischen auch schon Ihre Dienste in Anspruch genommen haben. Der bereits gezahlte Vorschuß gelangt zur Verrechnung.”

Für die Zeit ab 1. Januar 1985 zahlte die Beklagte an den Kläger und seine Ehefrau als Vergütung für ihre Hausmeistertätigkeit nur je 400,– DM netto monatlich. Für die von dem Kläger und seiner Ehefrau in dem Miethaus bewohnten Wohnung war ein monatlicher Mietzins von 675,80 DM zu entrichten.

Mit der Kl...