Der Untermieter (Endmieter) kann von seinem Vermieter (Zwischenmieter = Hauptmieter), der wegen des Kündigungsschutzes den Wohnungsmietvertrag nicht kündigen könnte, Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen, wenn das Hauptmietverhältnis vor dem Untermietverhältnis endet und der Eigentümer von ihm Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangt.[1] Dem Untermieter (Endmieter) wird dadurch der vertragsgemäße Gebrauch entzogen, sodass Ansprüche aus § 536 BGB entstehen. Dies ist auch der Fall, wenn der Untermieter nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses, aber vor Beendigung des Untermietverhältnisses, vom Hauptvermieter (Eigentümer) zur Mietzahlung an sich selbst aufgefordert wird, verbunden mit der Drohung, er werde anderenfalls Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangen.[2]
Umfang der zu ersetzenden Kosten
Der zu ersetzende Schaden umfasst die Miete für die noch vor Räumung anzumietende Ersatzwohnung, die Kosten des (nicht aussichtslosen) Räumungsrechtsstreits mit dem Eigentümer einschließlich der Kosten eines Räumungsvergleichs, u. U. die Kosten der Beseitigung von Veränderungen/Verschlechterungen der zu räumenden Mietsache, die Kosten des Rechtsstreits um die Höhe einer zu leistenden Nutzungsentschädigung wegen verspäteter Rückgabe der Mietsache an den Eigentümer sowie die vergleichsweise vereinbarte Abfindung eines weitergehenden Verspätungsschadens, die Umzugskosten einschließlich der Kosten der Montage zwischen Einrichtungsgegenständen in der Ersatzwohnung und die Mietdifferenz zwischen Ersatzwohnung und herauszugebender Wohnung.
Ein Mitverschulden des Endmieters an der Entstehung des Schadens besteht nicht darin, dass er sich auf ein Mietverhältnis als Endmieter des Zwischenmieters eingelassen hat.[3]
Hauptmieter und Untermieter sind Gesamtschuldner
Hauptmieter (Zwischenmieter) und Untermieter (Endmieter) sind bezüglich der Rückgabepflicht Gesamtschuldner. Für diesen Anspruch gilt § 428 BGB, sodass der Dritte (Endmieter) durch die Leistung an einen von beiden befreit wird.
Vertragliche Regelung
Das Entstehen von Schadensersatzansprüchen kann der Mieter vermeiden, indem er in den Untermietvertrag eine Klausel aufnimmt, wonach das Untermietverhältnis nach Auflösung des Hauptmietvertrags automatisch, d. h. ohne Kündigung und Einhaltung einer Kündigungsfrist, endet. Eine solche Klausel ist bei Untermietverhältnissen über Gewerberäume rechtlich unbedenklich.
Das Schriftformerfordernis[4] ist insofern bereits dann gewahrt, wenn im Untermietvertrag z. B. durch einen entsprechenden Verweis eine zweifelsfreie Bezugnahme auf den Hauptmietvertrag erfolgt, in dem die wesentlichen Bestimmungen enthalten sind. Eine Beifügung des Hauptmietvertrags ist in diesem Fall nicht erforderlich.[5]
Kein Zurückbehaltungsrecht an der Mietsache
Weder der Hauptmieter noch der Dritte haben ein Zurückbehaltungsrecht an der Mietsache.[6] Der Vermieter kann den Herausgabeanspruch gegen den Dritten klageweise geltend machen. Der Titel gegen den Hauptmieter wirkt jedoch nicht gegen den Dritten.[7] Daher ist die Klage gegen beide zu richten.
Nutzungsentschädigung bei Vorenthaltung der Mietsache
Gibt der Hauptmieter die gemietete Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, hat der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung gem. § 547a BGB in Höhe der ortsüblichen Miete. Darüber hinaus hat der Vermieter keinen Anspruch auf die durch den Untermieter weitergezahlten Mieten, da der Hauptmieter nicht verpflichtet ist, den durch die Untervermietung gezogenen Gewinn herauszugeben, sofern der Vermieter wegen der Gebrauchsüberlassung an den Untermieter keinen Schaden erlitten hat.[8]
Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen
Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen