HeizKV: Umlagefähige Heiz- und Warmwasserkosten inkl. CO ... / 1.4 Kosten des Betriebsstroms

Der Verbrauch an Betriebsstrom für all die Aggregate, von deren Hilfe die Wärmeerzeugung abhängt (Brenner, Umwälzpumpe, Ölpumpe, Regelungssystem, Schaltuhr, Kompressor, Wärmefühler), wird bei größeren Heizungsanlagen durch Zwischenzähler ermittelt. Besonderheiten gelten für die Kosten des Betriebs einer Wärmepumpe (siehe vorstehendes Kap. 1.3). Selbst wenn im Anwesen des Vermieters kein Zwischenzähler für diesen Strom vorhanden sein sollte, darf er die Kosten des Betriebsstroms umlegen. Nach dem BGH^[1] darf er in diesem Fall eine Schätzung vornehmen. Erhebt der Mieter Einwände, muss er allerdings die Grundlage dafür bekannt geben. Bei der Schätzung werden die Kosten des Betriebsstroms prozentual ermittelt. Üblicherweise werden zwischen 4 % und 10 %^[2] der Brennstoffkosten angerechnet.^[3]

Eine genauere Grundlage für die Schätzung hat das LG Berlin^[4] vorgeschlagen. Danach können die Stromkosten nach folgender Formel berechnet werden:

Anschlusswert der elektrischen Geräte

x

24 h

x

Anzahl der Heiztage

x

Strompreis je kWh

=

Kosten des Betriebsstroms

Die Anschlusswerte der Stromverbraucher kann der Vermieter in der Regel auf den Typenschildern ablesen oder den Betriebsanleitungen entnehmen. Mit dieser Formel lassen sich auf relativ einfache Weise die Stromkosten ermitteln, wenn die Anschlusswerte mittels der Typenschilder sowie die Heiztage und die Stundenzahl gleichfalls als feste Größe bestimmt sind. Lediglich der Strompreis pro kWh muss als variabler Faktor im Abrechnungszeitraum festgestellt und in die Formel eingesetzt werden.

Nach dem BGH^[5] ist es unschädlich, wenn in der Heizkostenabrechnung keine Kosten des Betriebsstroms aufgeführt werden. Dies führt nicht zu einer Unwirksamkeit der Abrechnung, und zwar weder aus formellen noch aus inhaltlichen Gründen.

Wichtig

Beleuchtung des Heizungsraums

Die Kosten für die Beleuchtung des Heizraums gehören nicht zur Position Betriebsstrom. Diese darf der Vermieter nur bei den allgemeinen Beleuchtungskosten gemäß § 2 Nr. 11 BetrKV ansetzen.

[1] BGH, Urteil v. 20.2.2008, VIII ZR 27/07, WuM 2008, 285; BGH, Urteil v. 3.6.2016, V ZR 166/15, WuM 2016, 702.

[2] LG Berlin, Urteil v. 1.12.2006, 63 S 113/06, GE 2007, 368.

[3] LG Rostock, 25.10.2019, 1 S 5/19, ZMR 2020, 149; LG Hannover, Urteil v. 19.4.1991, 8 S 53/90, WuM 1991, 540: 7 %; BSG, Urteil v. 3.12.2015, NZM 2016, 904.

[4] LG Berlin, Urteil v. 21.2.1978, 63 S 166/77, GE 1978, 902; LG Berlin, Urteil v. 28.6.1983, 65 S 457/82, GE 1984, 83.

[5] BGH, Urteil v. 3.9.2011, VIII ZR 45/11, NZM 2012, 96.