HeizKV: Anwendung auf das Wohnungseigentum / 3.1 Verteilerschlüssel

Für die Betriebskostenabrechnung zwischen Vermieter und Mieter enthält § 556a BGB die Regelung, dass als Verteilerschlüssel der Anteil der Wohnfläche maßgeblich ist, sofern nichts anderes vereinbart ist. Kosten, die von einem erfassten Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung abhängen, sind entsprechend zu verteilen. Ist im Mietvertrag kein Umlageschlüssel vereinbart, gilt daher die Wohnfläche als Maßstab. Wird bei der Wohngeldabrechnung nicht die Wohnfläche, sondern wie meistens der Miteigentumsanteil als Verteilerschlüssel angesetzt, hat der vermietende Wohnungseigentümer das Problem, die für seine Einheit anfallenden Betriebskosten auf den Flächenschlüssel umzurechnen. Dies führt, wie man sich vorstellen kann, zu Problemen. Die dem Wohnungseigentümer in Rechnung gestellten Kosten sind dann entweder höher oder niedriger als die dem Mieter weiter berechneten Kosten.

Änderungen durch das WEMoG

Dieses Problem hat der Gesetzgeber nun erkannt und im Zuge der WEG-Reform einen dritten Absatz in § 556a BGB eingefügt. Danach sind Betriebskosten nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen, sofern nichts anderes vereinbart ist. Allerdings muss der von der GdWE angewendete Maßstab billigem Ermessen entsprechen. Tut er das nicht, hat der Vermieter wiederum nach dem Anteil der Wohnfläche vorzugehen.

Hinweis

Änderung auch nach Abschluss des Mietvertrags

Der vermietende Wohnungseigentümer kann der Betriebskostenabrechnung mit seinem Mieter auch einen nach Abschluss des Mietvertrags geänderten Verteilerschlüssel zugrunde legen.

Aber: Haben die Mietvertragsparteien einen anderen Verteilerschlüssel als den gesetzlichen vereinbart (nach § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB die Wohnfläche), zum Beispiel "Verteilung pro Kopf", bedarf es einer Änderungsvereinbarung. Der jeweilige Verteilerschlüssel der GdWE gilt unmittelbar nur, "wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben".

Die Änderung des Verteilerschlüssels durch die GdWE dürfte darüber hinaus ein sachgerechter Grund für den Vermieter sein, gegenüber seinem Mieter den Verteilerschlüssel künftig ebenfalls zu ändern (§ 6 Abs. 4 Satz 2 Nr. 3 HeizKV, siehe Kap. 3.1). Das gilt aber nur, sofern die Änderung den Bestimmungen der HeizKV entspricht.