Heizkosten: Wie sind die Kosten einer Lüftungsheizung abzurechnen?
  

Begriff

BGB § 556a; HeizkostenV §§ 1, 4, 11, 12

Die Betriebskosten einer Lüftungsheizung ohne Regulierungsfunktion kann der Vermieter nach dem Verhältnis der Nutzflächen umlegen. Ein Kürzungsrecht steht den Nutzern nicht zu.

(Leitsatz der Redaktion)

Das Urteil behandelt die Frage, nach welchem Verteilerschlüssel die Kosten einer sog. Lüftungsheizung auf die jeweiligen Nutzer umzulegen sind.

In dem zur Entscheidung stehenden Fall sind Gewerberäume vermietet. Die Räume sind mit Heizkörpern ausgestattet. Daneben verfügt das Gebäude über eine Lüftungsanlage. Die Anlage versorgt die einzelnen Gewerbeeinheiten mit Frischluft. Diese wird über ein Wärmerückgewinnungssystem auf 18 °C vorgewärmt.

Der Vermieter hat die Gesamtkosten des Betriebs der Lüftungsanlage als Heizkosten entsprechend dem Verhältnis der Nutzflächen auf die jeweiligen Nutzer umgelegt. Das Gericht hatte zu klären, ob ein solcher Verteilerschlüssel mit den Vorschriften der Heizkostenverordnung im Einklang steht.

1 Verbrauchsabhängige Umlage der Heizkosten

Nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 HeizkostenV gilt die Verordnung für die Verteilung der Kosten des Betriebs zentraler Heizungsanlagen. Werden die Räume – wie hier – teils über Heizkörper, teils mittels vorgewärmter Luft mit Wärme versorgt, zählen die insgesamt für die Wärmeversorgung aufgewendeten Kosten zu den Heizkosten.

Grundsätzlich gilt, dass die Heizkosten (ganz oder teilweise) verbrauchsabhängig auf die jeweiligen Nutzer umzulegen sind (§§ 4 ff. HeizkostenV). Hinsichtlich der Kosten der Lüftungsanlage war dies nicht möglich, weil in den jeweiligen Gewerbeeinheiten nur die über die Heizkörper abgegebene Wärme erfasst wird.

2 Verbrauchserfassung der Lüftungsheizung mit Wärmezähler?

Dies führt zu der Frage, ob der Vermieter verpflichtet gewesen wäre, die über die Lüftungsanlage erwärmte Luft mittels Wärmezählern zu erfassen (§ 5 HeizkostenV) mit der weiteren Folge, dass dem Mieter ein Kürzungsrecht nach § 12 HeizkostenV zusteht.

Dies wird vom Gericht verneint. Nach seiner Ansicht ist auf einfache Lüftungsanlagen der hier infrage stehenden Art die Regelung in § 11 Abs. 1 Nr. 1b HeizkostenV anzuwenden. Danach sind die Vorschriften der §§ 3 bis 7 HeizkostenV nicht anzuwenden auf Räume, "bei denen das Anbringen der Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die Erfassung des Wärmeverbrauchs oder die Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist; unverhältnismäßig hohe Kosten liegen vor, wenn diese nicht durch die Einsparungen, die in der Regel innerhalb von 10 Jahren erzielt werden können, erwirtschaftet werden können".

Hiervon sei jedenfalls dann auszugehen, wenn die Anlage keine Regulierungsfunktion enthält. Hat der Nutzer auf die Wärmezufuhr keinen Einfluss, kann auch nichts eingespart werden. Die Ausstattung mit Wärmezählern ist dann sinnlos.

Dies bedeutet, dass der Vermieter die Kosten der Lüftungsanlage nach dem Verhältnis der Nutzflächen umlegen darf; ein Kürzungsrecht steht den Nutzern nicht zu.

3 Revision beim BGH eingelegt

Das Gericht hat die Revision zugelassen. Diese ist unter dem Aktenzeichen XII ZR 46/18 beim BGH anhängig.

OLG Frankfurt, Urteil v. 19.4.2018, 2 U 57/17

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