Liegen Heizkörper im Sondereigentumsbereich, sind sie dem Sondereigentum zuzuordnen, wenn ihnen nur eine Funktion für die Versorgung einer einzelnen Einheit zukommt und diese nicht funktional für den Betrieb der gesamten Heizungsanlage notwendig sind. Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können demnach durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate[1], nicht aber etwa Verdunstungsröhrchen, die als Geräte der Verbrauchserfassung im Gemeinschaftseigentum stehen.[2] Liegen sie in gemeinschaftlichen Räumen, so handelt es sich um Gemeinschaftseigentum.
LG München I, Beschluss v. 14.1.2019, 1 S 15412/18: Verdunstungsröhrchen an Heizkörpern stellen als Geräte der Verbrauchserfassung Gemeinschaftseigentum dar.
BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 176/10: Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelungen in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate.
Entfernen von Heizkörpern
Der Wunsch einzelner Eigentümer, einen oder mehrere Heizkörper abzumontieren, wird nicht selten ohne vorherige Information an die Verwaltung in die Tat umgesetzt. Spätestens bei der Erstellung der Heizkostenabrechnung bzw. bei der Ablesung der Verbrauchswerte fällt dann dieser Umstand auf und führt regelmäßig zu Streit innerhalb der Gemeinschaft.
Kein Abmontieren der Heizkörper nach Belieben!
Die Tatsache, dass sich die Heizkörper überwiegend im Sondereigentum befinden, verleitet den einzelnen Eigentümer oft zu der irrigen Annahme, er könne gemäß § 13 Abs. 1 WEG nach Belieben mit ihnen verfahren, diese also auch entfernen. Allerdings trifft jeden Wohnungseigentümer insbesondere die Pflicht, von seinem Sondereigentum und dem Gemeinschaftseigentum so Gebrauch zu machen, dass daraus keinem der anderen Miteigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidbare Maß hinaus ein Nachteil erwächst.
Somit dienen die Heizkörper in den Wohnungen letztlich regelmäßig dem Betrieb der gemeinschaftlichen Heizungsanlage bzw. sind Bestandteil des gesamten Heizungssystems.
Selbst wenn die Demontage einiger weniger Heizkörper zunächst keinen negativen Einfluss auf das gesamte Heizungssystem hat, ist die Demontage dennoch nicht zulässig.
Recht auf Rückbau
Hieraus folgt, dass die Entfernung von Heizkörpern im Sondereigentum durch den einzelnen Eigentümer nicht gestattet ist. Die Gemeinschaft hat in einem solchen Fall das Recht auf Rückbau zulasten des jeweiligen Eigentümers.[3]
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