Heizkörper als Sondereigentum

Leitsatz

1. Heizkörper (einschl. Heizungs- und Thermostatventilen sowie ähnlichen Aggregaten) können kraft Vereinbarung mit dazugehörigen Leitungen dem Sondereigentum zugeordnet werden
2. Bei Gesamterneuerung der Zentralheizung muss Eigentümern angemessene Zeit zur Umstellung ihrer Heizkörper und Anschlussleitungen gegeben werden
3. Abtrennungsmöglichkeit, wenn alte Geräte mit der neuen Anlage nicht (mehr) kompatibel sind

Normenkette

§§ 5 Abs. 2, 22 Abs. 3 WEG

Kommentar

1. In der Teilungserklärung war vereinbart, dass "die Vor- und Rücklaufleitung sowie die Heizkörper der Zentralheizung von der Anschlussstelle an die gemeinsame Steig- bzw. Fallleitung an im Sondereigentum" stehen. In der Gemeinschaft wurde 2007 der Beschluss gefasst, die alte Heizungsanlage inklusive Steigleitungen zu erneuern und über separaten Sonderumlagebeschluss zu finanzieren.

2. Die angefochtenen Beschlüsse waren weitgehend inhaltlich nicht zu beanstanden; eine Beschlusskompetenz für die altersbedingt vollständige Erneuerung der Heizzentrale und der Steigleitungen ergibt sich als modernisierende Instandsetzung nach § 22 Abs. 3 i.V.m. § 21 Abs. 3 und 4 WEG.

   In welchen Schritten Eigentümer eine sachlich gebotene (modernisierende) Instandsetzung gemeinschaftlicher Anlagen durchführen, steht im Gestaltungsspielraum der Eigentümer (h.M.), der vorliegend nicht überschritten wurde. Auch die Finanzierung aus Rücklage und Sonderumlage war gesichert.

3. Allerdings ist entgegen der Meinung des Berufungsgerichts die Anfechtungsklage teilweise begründet, da die Beschlüsse zur Heizkörpererneuerung wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig sind. Die Erneuerung der Heizkörper und Anschlussleitungen ist Angelegenheit der einzelnen Wohnungseigentümer, nicht Aufgabe der Gemeinschaft. Die Vereinbarung der Zuordnung von Heizkörpern und Anschlussleitungen zum Sondereigentum war zulässig, da insoweit auch nicht von zwingendem Gemeinschaftseigentum im Sinne des § 5 Abs. 2 WEG auszugehen ist. Damit kann auch nicht bisheriger obergerichtlicher Rechtsprechung gefolgt werden, etwa über § 15 Abs. 2 WEG (ordnungsgemäße Gebrauchsregelungen) den Austausch defekter Heizkörperventile oder gar ganzer Heizkörper der Gemeinschaft zu überantworten, ebenso ein Verbot vorzusehen, Heizkörper zu entfernen. Nach Meinung des Senats geht es hier nicht um ordnungsgemäßen Gebrauch der gemeinschaftlichen Zentralheizungsanlage, sondern um deren Instandsetzung (Erneuerung). Maßgeblich ist bei dieser Sanierung die wirksame Zuordnungsvereinbarung in der Teilungserklärung.

   Nach bisher wohl überwiegender Ansicht dienen die an eine Zentralheizung angeschlossenen Heizungskörper und die dazugehörigen Anschlussleitungen nur dem Wohnungseigentümer, in dessen Wohnung sie sich befinden. Etwas anderes soll nur gelten, wenn der einzelne Heizkörper für den Betrieb der gesamten Heizungsanlage unverzichtbar sei. Für einen solchen Sonderfall ist vorliegend nichts ersichtlich.

   Nach anderer Meinung sollen Heizkörper und Anschlussleitungen auch dann Gemeinschaftseigentum sein, wenn ihre Demontage die Funktionsfähigkeit des gesamten Heizungssystems nicht beeinträchtigen sollte.

   Abschließend ist dieser Meinungsstreit auch vorliegend nicht zu entscheiden, vielmehr allein die Frage, ob Heizkörper und Anschlussleitungen durch Teilungserklärung/Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden können; diese Frage bejaht der Senat.

4. Nicht alle Einrichtungsteile einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Zentralheizungsanlage dienen dem gemeinschaftlichen Gebrauch im Sinne des § 5 Abs. 2 WEG. Heizkörper und dazugehörige Anschlussleitungen dienen vielmehr nur dem Wohnungseigentümer, in dessen Wohnung sie sich befinden. Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass eine Heizungsanlage ein in sich geschlossenes System darstellt, wie dies von den Vertretern der Gegenmeinung geltend gemacht wird. Auch Hinweise auf eine Energie- oder Wärmebedarfsberechnung als Systemvorgabe macht an die Zentralheizung angeschlossene Heizkörper nebst Anschlussleitungen nicht zu einem unverzichtbaren Bestandteil der zentralen Teile der Heizungsanlage. Es ist eine andere Frage, ob Eigentümer nach §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG verpflichtet sind, ihre Wohnungen entsprechend den Mindestvorgaben des Systems zu beheizen.

   Gemeinschaftseigentum von Heizkörpern ist auch nicht deshalb anzunehmen, weil an eine Zentralversorgungseinrichtung nicht beliebig viele Heizkörper beliebiger Bauart und Leistung angeschlossen werden können. Allerdings kommen nur Heizkörper in Betracht, die nach Zahl, Bauart, Zuschnitt, Anschlussart und Erhaltungszustand mit der Zentraleinrichtung kompatibel sind und deren ordnungsgemäßes Funktionieren nicht beeinträchtigen. Daraus ergibt sich aber nicht, dass die Gesamtanlage ohne Heizkörper und Anschlussleitungen nicht funktionierte und deshalb Heizkörper unverzichtbare Bauteile der gemeinschaftlichen Teile der Heizungsanlage wären; vielmehr geht es hier um technische Beschränkungen bei der Benutzung einer solchen Gemeinschaftseinrichtung, die der e...