Hausordnung (WEG)

Zusammenfassung

 

Begriff

Eine Hausordnung dient dem gedeihlichen Zusammenleben der Miteigentümer und soll deren Zusammenleben möglichst störungsfrei ordnen.

 

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG gehört die Aufstellung einer Hausordnung zur ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Weitere gesetzliche Erwähnung findet die Hausordnung nicht.

LG Frankfurt, Urteil v. 4.10.2017, 2-13 S 131/16: Eine lediglich das Musizieren beschränkende Regelung über Ruhezeiten in einer Hausordnung ist unzulässig.

LG Hamburg, Urteil v. 15.4.2015, 318 S 125/14: Ob die Wohnungseigentümer über die Sanktionierung eines Verstoßes gegen die Hausordnung überhaupt wirksam per Mehrheitsbeschluss beschließen können oder ob hierüber eine Vereinbarung getroffen werden muss, kann offen bleiben. Ein entsprechender Beschluss verstößt jedenfalls ohnehin gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er nicht hinreichend bestimmt ist und lediglich eine allgemeingültige Sanktionierung von Verstößen gegen die Hausordnung ohne Benennung konkreter Zuwiderhandlungen vorsieht.

LG Frankfurt/M., Urteil v. 11.6.2014, 2-13 S 168/13: Der Eigentümerversammlung kommt keine Beschlusskompetenz dahingehend zu, den Verwalter mit der Erstellung einer Hausordnung mit verbindlicher Wirkung zu beauftragen. Ein dennoch gefasster derartiger Beschluss ist nichtig.

OLG Frankfurt/M., Beschluss v. 20.3.2006, 20 W 430/04: Bei der Änderung einer Hausordnung haben die Wohnungseigentümer ein aus ihrer Verwaltungsautonomie entspringendes Ermessen, was die Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit einer Regelung angeht. Dieses Ermessen ist einer gerichtlichen Nachprüfung weitgehend entzogen.

 

Die häufigsten Fallen

  1. Verwalter müssen für die Durchsetzung der Hausordnung sorgen

    Der Verwalter ist verpflichtet, für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Diese Verpflichtung wird oftmals vernachlässigt bzw. nicht ernst genug genommen. Verwalter stellen hier häufig ihre Wiederbestellung nach ansonsten durchaus erfolgreicher Amtszeit wegen mangelnden Durchsetzungsvermögens gegenüber "störenden" Wohnungseigentümern aufs Spiel.

  2. Keine "sklavische" Anwendung von Hausordnungsvordrucken

    Hausordnungsvordrucke oder -muster erleichtern sicherlich die Zusammenstellung der Hausordnung. Gleichfalls aber können sie selbstverständlich nicht die Besonderheiten des jeweiligen Objekts berücksichtigen.

  3. Problembereiche kritischer Gebrauchsbeschränkungen beachten

    Das WEG selbst enthält zwar keine Vorgaben an bestimmte Inhalte einer Hausordnung. Eingriffe in geschützte Rechtspositionen der einzelnen Wohnungseigentümer sind jedoch auch per Hausordnung nur eingeschränkt möglich. Aufgepasst heißt es hier insbesondere bei Bestimmungen zur Tierhaltung, zum Musizieren und der "tätigen" Mithilfe der Wohnungseigentümer.

  4. Für ausreichende Bestimmtheit und Klarheit sorgen

    Häufig enthalten Hausordnungen lediglich allgemeine Umschreibungen zu geforderten Verhaltensmaßnahmen der Wohnungseigentümer. Hieraus kann sich schnell die Unwirksamkeit der entsprechenden Bestimmung ergeben, da auch die Bestimmungen in der Hausordnung bestimmt und unmissverständlich zu regeln haben, was erlaubt und was verboten ist.

  5. Mietern von Wohnungseigentümern müssen die Pflichten aus der Hausordnung auferlegt werden

    Die Hausordnung gilt zunächst nur im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Der Mieter eines Wohnungseigentümers ist an diese also nicht gebunden. Zur Bindung des Mieters an die Hausordnung der Gemeinschaft bedarf es also der mietvertraglichen Inbezugnahme der Hausordnung.

1 Entstehung der Hausordnung

1.1 Beschluss über die Hausordnung in der Eigentümerversammlung

Über die Hausordnung wird meist in der ersten Versammlung einer Eigentümergemeinschaft beschlossen. Hierbei wird häufig auf die gängigen und bewährten Mustervordrucke zurückgegriffen, die auch als Bestandteil bei Mietverträgen verwendet werden.

 

Praxis-Tipp

Individuelle Abstimmung

Häufig ist eine individuelle Abstimmung mit den jeweiligen Besonderheiten des Objekts erwünscht und auch notwendig. Deshalb empfiehlt sich, die Mustervordrucke gemäß den Anforderungen zu verändern. Diese vorbereitende Arbeit kann, um Zeit in der Versammlung zu sparen, entweder vom Verwalter oder, sofern überhaupt schon vorhanden, vom Verwaltungsbeirat erledigt werden.

Ermächtigung des Verwalters

Äußerst umstritten ist, ob der Verwalter durch Mehrheitsbeschluss zur Aufstellung einer Hausordnung ermächtigt werden kann. So wird beispielsweise die Auffassung vertreten, der Eigentümerversammlung komme keine Beschlusskompetenz dahingehend zu, den Verwalter mit der Erstellung einer Hausordnung mit verbindlicher Wirkung zu beauftragen. Ein dennoch gefasster derartiger Beschluss sei nichtig. Dem ist wohl zumindest dann zuzustimmen, wenn keinerlei inhaltliche Vorgaben seitens der Wohnungseigentümer erfolgen.

 

Achtung

Ermächtigung des Verwalters durch Vereinbarung

Wenn in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung vereinbart ist, dass der Verwalter zur Aufstellung einer Hausordnung ermächtigt ist, kann dieses Recht dem Verwalter nicht mittels eines einfach...

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