Hausordnung: Rolle des Verwalters (WEMoG)

Zusammenfassung

Begriff

Nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG stellt die Aufstellung einer Hausordnung ein Regelbeispiel ordnungsmäßiger Verwaltung dar. Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG kann der Verwalter eigenständig sämtliche Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung treffen, die von untergeordneter Bedeutung und nicht mit erheblichen Verpflichtungen verbunden sind. Nach § 9b Abs. 1 WEG fungiert der Verwalter als (Ausführungs-)Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Folglich obliegt ihm insoweit auch die Durchführung und Überwachung der Einhaltung der Hausordnung.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die Aufstellung einer Hausordnung gehört gemäß § 19 Abs. 2Nr. 1 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Der Verwalter hat gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen.

BGH, Urteil v. 25.10.2019, V ZR 271/18: Die Wohnungseigentümer haben gegen den Mieter einer Sondereigentumseinheit, der bei der Nutzung des Gemeinschaftseigentums gegen eine von den Eigentümern vereinbarte oder beschlossene Gebrauchsregelung verstößt, einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB. Die Wohnungseigentümer haben gegen den Mieter einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit im Fall einer Nutzung, die der in der Teilungserklärung für diese Einheit getroffenen Zweckbestimmung widerspricht, einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB.

LG Frankfurt a. M., Urteil v. 11.6.2014, 2-13 S 168/13: Der Eigentümerversammlung kommt keine Beschlusskompetenz dahingehend zu, den Verwalter mit der Erstellung einer Hausordnung mit verbindlicher Wirkung zu beauftragen. Ein dennoch gefasster derartiger Beschluss ist nichtig.

BGH, Urteil v. 5.3.2014, VIII ZR 205/13: Ein Wohnungseigentümer haftet nach § 278 BGB für das Verschulden seiner Mieter und Untermieter.

BayObLG, Beschluss v. 7.3.1972, BReg 2 Z 59/71: Der Verwalter hat die Einhaltung der Hausordnung zu überwachen. Dies kann durch Maßnahmen wie Ermahnungen und Verbote erfolgen.

BayObLG, Beschluss v. 2.6.1981, BReg 2Z 46/80: Der Verwalter ist zum Aufstellen von Verbots- und Warnschildern verpflichtet.

Die häufigsten Fallen

1. Verwalter müssen für die Durchführung der Hausordnung sorgen

   Der Verwalter ist verpflichtet, für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen. Diese Verpflichtung wird oftmals vernachlässigt bzw. nicht ernst genug genommen. Verwalter setzen hier häufig ihre Wiederbestellung nach ansonsten durchaus erfolgreicher Amtszeit wegen mangelnden Durchsetzungsvermögens gegenüber ‹störenden› Wohnungseigentümern aufs Spiel.

2. Auch Kompetenzen gegenüber Dritten

   Da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch etwaige Unterlassungsansprüche der Wohnungseigentümer aus § 1004 BGB gegenüber Mietern ausübt, kommt dem Verwalter auch die Aufgabe zu, die Mieter zur Einhaltung der Hausordnung anzuhalten.

3. Keine Eigenmacht des Verwalters

   Der Verwalter hat nach dem Gesetz keine Befugnis zur eigenmächtigen Einleitung gerichtlicher Verfahren gegen störende Wohnungseigentümer. Eine solche dürfte sich im Regelfall jedenfalls nicht aus § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ergeben.

1 Grundsätze

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Nach § 9a Abs. 2 WEG übt sie die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte aus. Die Pflicht zur Einhaltung der Hausordnung besteht demnach gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Nach § 9b Abs. 1 WEG fungiert der Verwalter als außergerichtlicher und gerichtlicher Vertreter der Gemeinschaft. Mithin handelt es sich bei ihm um das Ausführungsorgan der Gemeinschaft. Insoweit gehört es auch zu den Aufgaben des Verwalters für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen, auch wenn sich dies nicht mehr ausdrücklich aus dem Gesetz ergibt. Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG kann der Verwalter eigenständig sämtliche Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung treffen, die von untergeordneter Bedeutung und nicht mit erheblichen Verpflichtungen verbunden sind. Die Einhaltung der Hausordnung entspricht stets ordnungsmäßiger Verwaltung, auf die jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG hat.

2 Durchsetzung der Hausordnung

2.1 Welche Aufgaben fallen konkret in den Aufgabenbereich des Verwalters?

Der Verwalter hat die Ausführung und Einhaltung der Hausordnung zu überwachen. Insoweit hat er insbesondere nachfolgende Pflichten zu erfüllen:

• Mitwirkung an der Erstellung einer Hausordnung in einer der ersten Versammlungen.

  Äußerst umstritten ist insoweit, ob der Verwalter durch Mehrheitsbeschluss zur Aufstellung einer Hausordnung ermächtigt werden kann. So wird beispielsweise die Auffassung vertreten, der Eigentümerversammlung komme keine Beschlusskompetenz dahingehend zu, den Verwalter mit der Erstellung einer Hausordnung mit verbindlicher Wirkung zu beauftragen. Ein dennoch gefasster derartiger Beschluss sei nichtig.^[1] Dem ist wohl zumindest dann zuzustimmen, wenn keinerlei inhaltliche Vorgaben seitens der Wohnungseigentümer erfolgen.

• Bekanntmachung der Hausordnung, sofern diese nicht bereits Bestandteil der Gemeinschaftsordnung ist.

• Stichprobenh...