Hausordnung: Problematische Regelungsfälle

Zusammenfassung

 
Begriff

Eine gute Hausordnung soll ein möglichst störungsfreies Zusammenleben der Miteigentümer fördern. Die getroffenen Regelungen müssen klar und bestimmt gefasst sein und müssen sich bei Beschlussfassungen im Rahmen der Beschlusskompetenz halten. Ein Wohnungseigentümer kann sich auch vertraglich bestimmten Regelungen unterwerfen, wenn die Hausordnung Bestandteil der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung wird.

 
Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die Aufstellung einer Hausordnung gehört gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Die Regelungsbereiche müssen selbstverständlich ebenfalls den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 21 Abs. 3 WEG entsprechen.

AG München, Urteil v. 28.6.2018, 484 C 14424/16: In einer Wohnungseigentümergemeinschaft darf es den Wohnungseigentümern nicht völlig versagt sein, Musik zu machen. Allerdings gebietet es die Rücksicht auf die Interessen der anderen Wohnungseigentümer, das Üben zeitlich zu begrenzen.

LG Frankfurt, Urteil v. 4.10.2017, 2-13 S 131/16: Eine lediglich das Musizieren beschränkende Regelung über Ruhezeiten in einer Hausordnung ist unzulässig.

LG Frankfurt/Main, Urteil v. 14.7.2015, 2-09 S 11/15: Die Hausordnung kann grundsätzlich Regelungen über einen Leinenzwang von Hunden und Katzen enthalten. Auch ein nachträglich beschlussweise angeordneter Leinenzwang für diese Tiere entspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.

BGH, Urteil v. 8.5.2015, V ZR 163/14: Ob die in einem Mehrheitsbeschluss enthaltene, nicht gegen ein gesetzliches Verbot verstoßende Erlaubnis, Hunde auch unangeleint auf einer Rasenfläche des Gemeinschaftseigentums spielen zu lassen, ordnungsmäßigem Gebrauch entspricht, kann nicht generell bejaht oder verneint werden, sondern beurteilt sich anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls.

BGH, Urteil v. 9.3.2012, V ZR 161/11: Eine Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer, die Räum- und Streupflicht im Wechsel zu erfüllen, kann nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch Vereinbarung begründet werden.

BGH, Urteil v. 18.6.2010, V ZR 193/09: Aus der Kompetenz, den Gebrauch (§ 15 WEG), die Verwaltung (§ 21 WEG) und die Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) durch Mehrheitsbeschluss zu regeln, folgt nicht die Befugnis, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen.

AG Heidelberg, Urteil v. 13.5.2015, 45 C 5/15: Es besteht keine Beschlusskompetenz für die Begründung einer Unterlassungspflicht durch Beschluss. Dies gilt auch dann, wenn es nach Gesetz oder Vereinbarung bereits einen Anspruch auf Unterlassung der Nutzung gibt, die durch den Beschluss konstitutiv untersagt wird.

OLG Saarbrücken, Beschluss v. 2.10.2006, 5 W 154/06: Ein generelles Haustierhaltungsverbot ist einem Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer nicht zugänglich.

OLG Frankfurt a. M., Beschluss v. 17.1.2011, 20 W 500/08: Ein Mehrheitsbeschluss, der die Hunde- und Katzenhaltung mit Ausnahme der bereits vorhandenen Tiere in einer Wohnanlage generell verbietet, ist nicht nichtig.

AG Freiburg i. Br., Urteil v. 18.4.2013, 56 C 2496/12 WEG: Es existiert kein sachlicher Grund, den Transport aller Tiere in einem Aufzug zu verbieten.

AG München, Urteil v. 21.3.2013, 484 C 18498/12 WEG: Das Freilaufenlassen von einem Hund im Gebäude und auf dem Freigelände einer Wohnungseigentumsanlage stellt eine Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer dar, die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinausgeht.

OLG Düsseldorf, Beschluss v. 19.8.2009, 3 Wx 233/08: Eine Bestimmung der Gemeinschaftsordnung (Hausordnung), die Ruhezeiten festlegt, in denen jedes unnötige und störende Geräusch zu vermeiden und die Ruhe beeinträchtigende Tätigkeiten zu unterlassen sind, genügt mangels Objektivierbarkeit unnötiger und störender Geräusche nicht dem Bestimmtheitserfordernis und ist deshalb unwirksam.

 
Die häufigsten Fallen
  1. Ausreichende Bestimmtheit bei Ruhezeitenregelungen

    Lediglich abstrakte Umschreibungen genügen in aller Regel nicht dem Bestimmtheitserfordernis und sind daher ebenfalls in aller Regel unwirksam. Dies gilt insbesondere hinsichtlich Ruhezeitregelungen, soweit Begriffe wie "störende Geräusche" oder "beeinträchtigende Tätigkeiten" nicht näher definiert und konkretisiert sind.

  2. Kein grundsätzliches Verbot der Haustierhaltung

    Ein generelles und grundsätzliches Verbot der Haustierhaltung kann mangels Beschlusskompetenz allenfalls durch Vereinbarung geregelt werden. Entsprechende Regelungen in einer mehrheitlich beschlossenen Hausordnung wären demnach nichtig.

  3. Regelungen zur tätigen Mithilfe sind in aller Regel nichtig

    Den Wohnungseigentümern fehlt in aller Regel die Beschlusskompetenz zur Regelung tätiger Mithilfe der Wohnungseigentümer in Form etwa von Schneeräumen, Treppenhausreinigung oder Gartenpflege und –bewirtschaftung.

1 Ruhezeiten

Hier können die Wohnungseigentümer im Rahmen des Rücksichtnahmegebots nach billigem Ermessen entscheiden. Wichtig ist j...

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