Hausgeldvorschüsse als Einnahmen im Gesamtwirtschaftsplan

Leitsatz

Im Gesamtwirtschaftsplan müssen (künftige) Hausgeldvorschüsse der Eigentümer nicht ausdrücklich als Einnahmen aufgeführt werden

Normenkette

§ 28 Abs. 1 WEG

Kommentar

1. Im Anfechtungsstreit stand Beschlussfassung über einen Gesamtwirtschaftsplan mit den dazugehörigen Einzelwirtschaftsplänen, ohne dass auf Einnahmenseite des Gesamtplans die (künftigen) Hausgeldvorschüsse der Eigentümer in Summe ausdrücklich erwähnt wurden.

   Den einzelnen Eigentümern wurden auch nicht alle Einzelwirtschaftspläne der restlichen Eigentümer vorgelegt.

2. Nach § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 bis 3 WEG hat ein Wirtschaftsplan die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu enthalten (Nr. 1). Nach h.M. müssen diese in übersichtlicher und nachprüfbarer Weise nach Grund und Höhe aufgeführt sein. Die anteiligen Vorauszahlungen ergeben sich aus Einzelwirtschaftsplänen gemäß Nr. 2 und 3 des § 28 Abs. 1 WEG als gebotener Mindestinhalt der kalkulierten Beträge. Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan können auch darstellerisch zusammengefasst werden.

   Zu den voraussichtlichen Einnahmen gehören zunächst alle Zuflüsse zum Vermögen der Gemeinschaft, welche die Vorschussverpflichtung der Eigentümer mindern. Daraus ist nicht der Schluss zu ziehen, dass die Summe der im kommenden Wirtschaftsjahr zu leistenden Hausgeldvorschüsse nicht zu den Einnahmen im Sinne des § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 WEG gehört (a.A. und abzulehnen Müller, WE 1993, S. 11/14). Zutreffend ist allerdings, dass der Finanzierungsbedarf der Gemeinschaft nur durch Schätzung der voraussichtlichen Ausgaben und der voraussichtlichen Erträge, die nicht aus laufenden Hausgeldzahlungen bestehen, ermittelt werden kann. Aus dem Wirtschaftsplan muss ersichtlich sein, ob Liquidität der Gemeinschaft gewährleistet ist; daher müssen auch die voraussichtlichen Hausgeldeinnahmen der Gemeinschaft aus dem Wirtschaftsplan hervorgehen (als Gegenfinanzierungsmittel für die gemeinschaftlichen Lasten und Kosten; so auch Köhler im Anwaltshandbuch, 3. Aufl., Teil 6 Rn. 39). Damit ist jedoch noch keine Aussage über die Art der Ausweisung der Hausgeldvorschüsse in einem Wirtschaftsplan getroffen.

3. Es ist nicht zu beanstanden (wie auch im vorliegenden Fall), wenn Hausgeldvorschüsse nicht ausdrücklich als erwartete Einnahmen im Gesamtwirtschaftsplan bezeichnet werden; vielmehr ist es ausreichend, wenn sich aus dem Gesamtzusammenhang ergibt, dass die durch die sonstigen Vermögenszuflüsse nicht gedeckten voraussichtlichen Ausgaben durch Hausgeldvorschüsse aufgebracht werden. Dies versteht sich in aller Regel von selbst, da der Wirtschaftsplan gerade das Ziel hat, die erforderlichen finanziellen Mittel durch die Belastung der Wohnungseigentümer entsprechend den geltenden Verteilungsschlüsseln aufzubringen.

4. Wenn vereinzelt gefordert wird, dass alle Einzelwirtschaftspläne an sämtliche Eigentümer zu versenden seien (Wanderer in Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, 5. Aufl., Rn. 1461) oder eine Vorschussliste zu erstellen und mitzubeschließen sei, aus der sich die jeweiligen Hausgeldvorschüsse der einzelnen Eigentümer ersehen lassen (Köhler, a.a.O. Teil 6 Rn. 38), kann dieser Ansicht nicht gefolgt werden. Das Gesetz gibt keine konkrete Form der Gestaltung von Wirtschaftsplänen vor und lässt eine solche Darstellungsforderung auch nicht erkennen; sie widerspricht auch der Funktion eines Wirtschaftsplans.

   Der Wirtschaftsplan dient allein der Ermittlung und Festsetzung der Beitragsverpflichtungen der Eigentümer und damit der Aufbringung der für eine ordnungsgemäße Verwaltung erforderlichen finanziellen Mittel (h.M.); entscheidend ist verbindliche Regelung der Belastung der einzelnen Eigentümer mit Vorschüssen gemäß § 28 Abs. 2 WEG. Beschlussfassung lässt als Anspruchsgrundlage erst die Zahlungsverpflichtungen entstehen (h.M.).

   Für einen einzelnen Eigentümer kann kein Zweifel daran bestehen, dass nicht nur er, sondern auch die anderen Eigentümer nach den im Wirtschaftsplan erläuterten Verteilungsschlüsseln belastet werden; damit ist auch das Kostendeckungsprinzip nach h.M. gewahrt.

   Sind Vorauszahlungssäumnisse etwa bei Insolvenz eines Eigentümers im kommenden Wirtschaftsjahr zu erwarten, müssen solche Ausfälle in die Liquiditätsplanung miteinbezogen werden. Zu erwartende Uneinbringlichkeit von Hausgeldzahlungen ist hier ausgabenerhöhend zu berücksichtigen und muss sich aus dem Gesamtwirtschaftsplan ergeben.

5. Vorliegend wurden zwar nicht ausdrücklich Wohngeldvorschüsse als erwartete Einnahmen ausgegeben, vielmehr nur sonstige Einnahmen in Gestalt der Zinserträge. Insoweit ergeben sich in Gesamtschau allerdings keine vernünftigen Zweifel, dass der ausgewiesene Differenzbetrag insgesamt von allen Eigentümern über Wohngeldvorschüsse zu finanzieren ist. Beschlossen wurden vorliegend neben dem Gesamtwirtschaftsplan auch die Einzelwirtschaftspläne, sodass der Anteil eines jeden Eigentümers an den Gesamtausgaben in nachvollziehbarer Weise zu ermitteln war. Unschwer waren damit für alle Eigentüm...