Hausgeldrückstand

Zusammenfassung

 

Begriff

Allgegenwärtiges Problem vieler Eigentümergemeinschaften sind Hausgeldrückstände einzelner Wohnungseigentümer. Hier gilt es für den Verwalter schnell und konsequent zu handeln, um Liquiditätsengpässe innerhalb der Gemeinschaft und die Verjährung rückständiger Hausgeldansprüche zu vermeiden.

 

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Konkrete spezialgesetzliche Vorschriften hinsichtlich des Hausgeldrückstands existieren nicht. Insoweit sind die allgemein-zivilrechtlichen Bestimmungen des BGB über die Leistungszeit sowie den Verzug einschlägig.

AG Dortmund, Urteil v. 15.8.2019, 514 C 27/19: Der Beschluss über eine Liquiditätssonderumlage infolge von Hausgeldrückständen entspricht keiner ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn die fehlenden Mittel anderweitig aufgebracht werden können.

LG Köln, Urteil v. 29.11.2018, 29 S 48/18: Durch Beschluss kann nicht – auch wenn eine derartige (nichtige) Regelung im Verwaltervertrag existiert – eine Pauschale von der Forderungshöhe unabhängige Sondervergütung (200 EUR) für die Zuarbeit im Rahmen der gerichtlichen Beitreibung von Hausgeldern durch einen Rechtsanwalt beschlossen werden.

LG Berlin, Urteil v. 15.6.2018, 55 S 81/17 WEG: Ein Wohnungseigentümer kann nicht einwenden, kein Hausgeld zu schulden, weil er das ihm gehörende Sondereigentum nicht nutzen kann. Ihm steht wegen der Unbenutzbarkeit der Wohnung kein „Minderungsrecht“ zu. Das Risiko der Benutzbarkeit oder Vermietbarkeit des Sondereigentums hat allein der Wohnungseigentümer zu tragen.

LG München I, Beschluss v. 29.5.2018, 36 S 10312/17 WEG: Kostenschuldner für Hausgeldzahlungen ist, wer zum Zeitpunkt der Fälligkeit des Hausgelds im Grundbuch als "Wohnungseigentümer" eingetragen ist. Die Ausnahme hiervon für solche Ersterwerber vom teilenden Eigentümer, die eine grundbuchrechtlich gesicherte Position und den Besitz an der Wohnung erlangt haben, ist nicht auf Veräußerungen von Wohnungen aus einer vollständig und rechtlich in Vollzug gesetzten Wohnungseigentümergemeinschaft heraus (Zweiterwerb) übertragbar. Eine Klage auf künftige Hausgeldzahlungen ist unter den Voraussetzungen der §§ 257 ff. ZPO zulässig.

LG Saarbrücken, Urteil v. 4.5.2018, 5 S 44/17: Verlangt der WEG-Verwalter die Zahlung von Hausgeldern auf ein offenes Treuhandkonto, so kann der Wohnungseigentümer die Zahlung mangels Fälligkeit der Forderung verweigern.

AG Oranienburg, Urteil v. 20.2.2018, 21 C 307/17: Der Verwalter verstößt gegen die Bestimmung des § 25 Abs. 5 WEG, wenn er von ihm übertragenen Stimmrechtsvollmachten von Wohnungseigentümern Gebrauch macht, gegen die die Einleitung eines Gerichtsverfahrens und somit auch eines Hausgeldverfahrens beschlossen werden soll.

BGH, Urteil v. 15.12.2017, V ZR 257/16: Der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum haftet für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage, auch wenn deren Erhebung vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde. Die anteiligen Beiträge der Wohnungseigentümer zu einer Sonderumlage werden erst mit Abruf durch den Verwalter fällig. Sollen die Beiträge abweichend von § 28 Abs. 2 WEG sofort fällig werden, bedarf es einer ausdrücklichen Regelung in dem Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage.

BGH, Urteil v. 8.12.2017, V ZR 82/17: Wird von Dritten die Zwangsversteigerung in das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers betrieben, ist der Verwalter grundsätzlich verpflichtet, die gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden.

LG Frankfurt, Urteil v. 27.9.2017, 2-13 S 49/16: Ob es bereits zu den gesetzlichen Pflichten des Verwalters gehört, durch Mahnungen Kostenbeiträge anzufordern, kann dahinstehen. Die Vereinbarung einer Vergütung von 20 EUR pro Mahnschreiben ohne jegliche Obergrenze widerspricht jedenfalls ordnungsmäßiger Verwaltung.

AG München, Urteil v. 9.6.2017, 481 C 3768/17 WEG: War ein Einzelwirtschaftsplan Gegenstand einer Beschlussfassung und ist dieser Beschluss nicht auf Anfechtung eines Wohnungseigentümers für ungültig erklärt worden, können Einwände gegen die Ordnungsmäßigkeit der Beschlussfassung nicht im Rahmen des Zahlungsprozesses berücksichtigt werden.

BGH, Urteil v. 10.2.2017, V ZR 166/16: Alleinige Inhaberin des Anspruchs auf Zahlung des Wohngeldes ist die Wohnungseigentümergemeinschaft. Erfüllt ein Wohnungseigentümer seine Verpflichtung zur Zahlung des Wohngeldes nicht, kommen gegen ihn nur Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber der einzelnen Wohnungseigentümer in Betracht.

LG Dortmund, Urteil v. 10.1.2017, 1 S 199/16: Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, nach der der Verwalter zur Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen der laufenden Verwaltung ermächtigt ist, in ihrem Namen Hausgeldrückstände gerichtlich geltend zu machen, gilt nicht nur für den ersten Verwalter, sondern für den jeweils aktuellen Verwalter.

AG Frankenthal, Urteil v. 9.11.2016, 3a C 234/16: Ist der Verwalter zwar im Fall von Hausgeldrückständen...

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