Überblick
Ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausnahmsweise selbst "Wohnungseigentümerin" oder ist sie "Wohnungseigentümerin" geworden, ist auch sie Hausgeldschuldner und schuldet die Vor- und/oder Nachschüsse. Zwar wird im Gesellschaftsrecht dann, wenn eine Aktiengesellschaft eigene Aktien erworben hat oder wenn eine Gesellschaft eigene Anteile hält, überwiegend vertreten, dass Forderungen der Gesellschaft gegen sich selbst wegen einer Konfusion untergehen. Dieser Wertung kann aber für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Wohnungseigentümerin nicht gefolgt werden. Einerseits würden dadurch nämlich die Wohnungseigentümer unangemessen benachteiligt werden, weil sich nämlich deren Lastenpflicht mit Wegfall eines Kostenschuldners notwendigerweise erhöhen müsste. Und andererseits würden dadurch die durch einen Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG bereits gegen bestimmtes Wohnungseigentum begründeten Ansprüche ohne Not wegfallen.[1] Bei einer Sondernachfolge nach der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer würde überdies der Sondernachfolger zunächst kein Hausgeld schulden. Kosten nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG sind daher von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu tragen, die sie aus ihrem Gemeinschaftsvermögen zu bestreiten hat.
Folgerungen
Aufgrund dieser Sichtweise müssen in einem 1. Schritt die Kosten, Lasten und Einnahmen unter Einbeziehung des im Eigentum der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer stehenden Wohnungseigentums umgelegt werden, um deren Kostenanteil zutreffend zu ermitteln. In einem 2. Schritt muss dann dieser Betrag auf die Wohnungseigentümer nach Maßgabe des einschlägigen Umlageschlüssels verteilt werden. Die Wohnungseigentümer tragen damit das von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu entrichtende Hausgeld über ihre Pflicht, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit den notwendigen finanziellen Mitteln auszustatten.[2]
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