Hausgeld: Wenn Sondereigentum nicht nutzbar ist?
 

Leitsatz

Ein Wohnungseigentümer kann nicht einwenden, kein Hausgeld zu schulden, weil er das ihm gehörende Sondereigentum nicht nutzen kann. Ihm steht wegen der Unbenutzbarkeit der Wohnung kein "Minderungsrecht" zu. Das Risiko der Benutzbarkeit oder Vermietbarkeit des Sondereigentums hat allein der Wohnungseigentümer zu tragen.

 

Normenkette

WEG § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 5

 

Das Problem

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K geht im Jahr 2016 gegen Wohnungseigentümer B aus einem Einzelwirtschaftsplan für das Jahr 2012 vor. B verteidigt sich damit, das Sondereigentum nicht nutzen zu können. Ohne Erfolg!

 

Die Entscheidung

  1. Grundlage der Zahlungsverpflichtung des B sei der Beschluss über den Wirtschaftsplan 2012. Nach der Gemeinschaftsordnung werde das Hausgeld nach Maßgabe eines Wirtschaftsplanes festgesetzt und sei bis zur erneuten Beschlussfassung zu zahlen. Diese Regelung sei dahingehend zu verstehen, dass ein früherer Wirtschaftsplan so lange fortgelte, bis ein neuer, rechtlich verbindlicher Wirtschaftsplan in Kraft trete.
  2. B sei von seiner auf § 16 Abs. 2 WEG beruhenden "Beitragspflicht" auch nicht deshalb befreit, weil er die 3 ihm gehörenden Wohnungseigentumsrechte im Wirtschaftsjahr 2016 nicht habe nutzen können. Einem Wohnungseigentümer stehe wegen der Unbenutzbarkeit einer Wohnung kein Minderungsrecht zu. Das Risiko der Benutzbarkeit oder Vermietbarkeit seiner Wohnung habe jeder Wohnungseigentümer selbst zu tragen. Allenfalls könne ein Wohnungseigentümer unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG eine Anpassung der gesetzlichen Vorgaben in § 16 WEG an die derzeitige Situation und zum Beispiel eine Änderung des Umlageschlüssels verlangen. Dabei könne es aber für den streitgegenständlichen Zahlungsprozess dahinstehen, ob B ein solcher Anspruch zustehe. Denn ein Anpassungsanspruch könne dem Zahlungsanspruch der K jedenfalls nicht einredeweise entgegengehalten werden. Zudem könne eine Änderung nur für die Zukunft, nicht aber für die Vergangenheit verlangt werden. Daher komme auch eine Aussetzung des Verfahrens nicht in Betracht.
  3. Der Zahlungsanspruch der K sei auch nicht aufgrund der Aufrechnungserklärung des B erloschen. B stehe ein fälliger Gegenanspruch, der ihn zu einer Aufrechnung berechtigen würde, nicht zu:

    • Ein Anspruch aus § 14 Nr. 4 WEG scheide bereits deshalb aus, weil ein etwaiger Mietausfall nicht deshalb entstanden sei, weil B der K das "Betreten und die Benutzung" der Wohnungen gestattet habe, um eine Instandsetzung zu ermöglichen; vielmehr beanstande B gerade die Untätigkeit der K. Unabhängig davon komme eine Entschädigung nach § 14 Nr. 4 WEG von vornherein nicht in Betracht, wenn eine Wohnung schon vor Beginn etwaiger Sanierungsarbeiten wegen der aufgetretenen Mängel (z. B. wie hier wegen des Schwamm- und Schimmelbefalls) nicht vermietbar oder nutzbar gewesen sei.
    • B sei auch nicht berechtigt, den Zahlungsanspruch mit etwaigen, auf § 280 Abs. 1 BGB beruhenden Schadensersatzansprüchen aufzurechnen. Denn gegen Hausgeldforderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer könne ein Wohnungseigentümer nur mit Forderungen aufrechnen, die anerkannt oder rechtskräftig festgestellt seien. Diese Voraussetzung sei nicht erfüllt.
 

Kommentar

Anmerkung

Die Ansicht, ein Wohnungseigentümer müsse aufgrund von § 16 Abs. 2 WEG Hausgeld zahlen, die sich das Gericht zu eigen macht, ist meines Erachtens falsch. Richtig ist allerdings, dass ein Wohnungseigentümer auch dann Hausgeld zahlen muss, wenn er sein Wohnungseigentum nicht nutzen und/oder nicht gebrauchen kann. Ein Wohnungsleerstand oder die fehlende Nutzungsmöglichkeit eines Raums oder einer Fläche, z. B. in Ermangelung einer Baugenehmigung, befreien einen Wohnungseigentümer nicht von der Verpflichtung, die Kosten zu tragen. Die Kostentragungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers besteht grundsätzlich unabhängig von der Benutzung oder Nichtbenutzung seines Sondereigentums. Das gilt sowohl für die fixen Kosten, wie etwa für Versicherungen, Hausmeister, Verwaltervergütung und anderes, als auch für die verbrauchsabhängigen Kosten für Heizung, Strom oder Wasser etc. Eine Ausnahme gilt nur für die Heiz- und Warmwasserkosten. Die Verteilung dieser Kosten richtet sich nach der HeizkostenV, wonach ein Teil der Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig umzulegen ist. Und richtig ist auch, dass einem Wohnungseigentümer in diesem Falle ggf. ein Anspruch auf abändernde Umlageschlüssel zusteht. Der Hinweis auf § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ist hingegen wieder falsch. Eine abändernde Umlagevereinbarung ist nur erforderlich und erzwingbar, soweit es um Kosten geht, für deren geänderte Umlage eine Beschlusskompetenz fehlt. Betrifft die erstrebte Änderung den Umlageschlüssel für die Betriebs- und/oder Verwaltungskosten, ist daher mit Blick auf die Beschlusskompetenz aus § 16 Abs. 3 WEG eine Entscheidung nach § 21 Abs. 4, Abs. 8 WEG zu beantragen. Etwas anderes gilt für die Erhaltungskosten und die Lasten. Hier kann ein generell geltender Umlageschlüssel nur nach § 10 Abs....

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