Zwar ist die Bildung einer Erhaltungsrücklage nicht zwingend erforderlich, gleichfalls entspricht sie ordnungsmäßiger Verwaltung. In aller Regel bilden die Wohnungseigentümergemeinschaften auch eine Erhaltungsrücklage. Bereits nach der gesetzlichen Bestimmung des § 28 Abs. 1 WEG ist dann die Beitragsleistung der einzelnen Wohnungseigentümer zur Erhaltungsrücklage zwingender Bestandteil des Wirtschaftsplans. Neben den Beiträgen zur Bewirtschaftung und Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sind demnach also von den Wohnungseigentümern auch Beiträge zur Erhaltungsrücklage als Bestandteil des Hausgelds zu zahlen.
Nach § 28 Abs. 4 WEG hat der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen. Dieser hat auch Angaben über die Erhaltungsrücklage zu enthalten. Da insoweit zwingend die tatsächlich von den Wohnungseigentümern geleisteten Beitragszahlungen zu berücksichtigen sind und nicht etwa lediglich die Soll-Beträge nach Wirtschaftsplan, stehen die Verwalter vor einigen Schwierigkeiten, wenn die Wohnungseigentümer das Gesamthausgeld laut Wirtschaftsplan (Beiträge zur Bewirtschaftung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums sowie Beiträge zur Erhaltungsrücklage) nicht in voller Höhe erbringen und bei Zahlung des Hausgelds auch keine Tilgungsbestimmung treffen.
Die reichlich unübersichtliche Bestimmung des § 366 Abs. 2 BGB vermag hier jedenfalls dann nicht weiterhelfen, wenn der Wohnungseigentümer nicht eine ausdrückliche Tilgungsbestimmung gemäß § 366 Abs. 1 WEG getroffen hat. Ob er eine derartige überhaupt treffen kann, ist ohnehin heftig umstritten.
Verwendungszweck auf Überweisungsträger bei Minderzahlung
Der Wohnungseigentümer ist nach dem Wirtschaftsplan verpflichtet, Gesamthausgelder in Höhe von monatlich 250 EUR zu zahlen. Hiervon entfällt als Beitrag zur Erhaltungsrücklage ein Betrag von 50 EUR. Er zahlt im Juni nur 200 EUR und gibt als Verwendungszweck auf dem Überweisungsträger "Bewirtschaftungskosten ohne Instandhaltungsrücklage" an. Nach der gesetzlichen Regelung wäre diese Tilgungsbestimmung maßgeblich und die gezahlten 200 EUR wären allein auf die Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten zu verbuchen.
In aller Regel aber erfolgen Minderzahlungen der Wohnungseigentümer ohne eine derartige Zweckbestimmung. Nach der gesetzlichen Regelung des § 366 Abs. 1 BGB wäre der Verwalter verpflichtet, quotal zu verbuchen.
Fehlende Tilgungsbestimmung bei Minderzahlung
Wie oben, jedoch trifft der Wohnungseigentümer keine Tilgungsbestimmung. Insgesamt jedenfalls bleibt der Wohnungseigentümer um 20 % hinter seinen Gesamtzahlungspflichten zurück. Insoweit müssten bei Anwendung der gesetzlichen Tilgungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB letztlich also die gezahlten Wohngelder quotal verteilt bzw. verbucht werden: 160 EUR auf die Kosten der Bewirtschaftung und Verwaltung, 40 EUR als Beitrag zur Erhaltungsrücklage.
Tilgungsreihenfolge durch Beschlussfassung festlegen
Trifft ein Wohnungseigentümer im Fall einer Minderzahlung keine Tilgungsbestimmung, können die Wohnungseigentümer auf Grundlage der Bestimmung des § 28 Abs. 3 WEG beschließen, wie derartige Minderzahlungen aufzuteilen sind. Ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht dabei selbstverständlich die Beschlussfassung über die bereits erwähnte quotale Verbuchung tatsächlich gezahlter Hausgelder. Ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht aber auch ein Beschluss über die vorrangige Buchung der tatsächlich gezahlten Hausgelder auf die Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten. Würde entgegen vorstehender Beschlussalternativen etwa beschlossen, Minderzahlungen seien zunächst der Erhaltungsrücklage zuzuführen, etwaige Restbeträge den Betriebs- und Verwaltungskosten, würde dies gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstoßen.[1] Es empfiehlt sich ohnehin eine Beschlussfassung dahingehend, dass bei Minderzahlungen der Wohnungseigentümer zunächst Zahlungseingänge auf die Kosten der Bewirtschaftung und Verwaltung zu verbuchen sind. Die Erhaltungsrücklage stellt ein fakultativ bildbares Sondervermögen dar. Laufende Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten fallen jedoch zwangsläufig an.
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