Hausgeld / 3 Hausgeldvorfälligkeit

Viele Eigentümergemeinschaften sind bestrebt, die Zahlungsmoral ihrer Mitglieder dadurch zu stärken, indem bestimmte Vorfälligkeits- oder Verfallsklauseln vorsehen, dass bei Verzug mit bestimmten Hausgeldzahlungen sofort das ganze auf die jeweilige Wirtschaftsperiode entfallende Hausgeld zur Zahlung fällig wird. Die notwendige Beschlusskompetenz eröffnet die Bestimmung des § 21 Abs. 7 WEG.

Regeln die Wohnungseigentümer etwa konkret für eine bestimmte Wirtschaftsperiode im Zusammenhang mit der Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan eine Gesamtfälligkeit der Wohngelder zu Beginn der Wirtschaftsperiode mit entsprechender monatlicher Teilleistungsbefugnis, kann wirksam bestimmt werden, dass ein Wohnungseigentümer bei Verzug mit 2 Monatsbeiträgen verpflichtet ist, das gesamte, bezogen auf die Wirtschaftsperiode zu entrichtende Hausgeld sofort zu zahlen.

Auch eine Vorfälligkeit des gesamten Hausgelds bei Verzug mit 2 Monatsbeiträgen hält sich im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn keine Gesamtfälligkeit der Hausgelder zu Beginn einer Wirtschaftsperiode beschlossen wird, sondern eine monatliche Teilfälligkeit. Der äußerst praxisrelevante Fall, in dem die Eigentümergemeinschaft eine Vorfälligkeitsregelung beschließt, nach der die Vorschussforderungen für das Wirtschaftsjahr nur monatlich in Teilbeträgen fällig werden, bei einem näher qualifizierten Zahlungsverzug jedoch Fälligkeit für den gesamten noch offenen Jahresbeitrag eintritt, ist demnach auch möglich.

Dabei ist allerdings zu berücksichtigen, dass die Eröffnung des Insolvenzverfahrens und die Anordnung der Zwangsverwaltung über ein Sondereigentum die Eigentumsverhältnisse unberührt lassen. Der betroffene Wohnungseigentümer bleibt auch nach Beschlagnahme bzw. Eröffnung des Insolvenzverfahrens Schuldner der vor der Beschlagnahme begründeten Beitragspflichten und insbesondere der danach entstehenden, und zwar solange, bis aufgrund Auflassung und Eintragung im Grundbuch oder Zuschlags in der Zwangsversteigerung das Eigentum auf einen neuen Eigentümer übergegangen ist. Durch die Beschlagnahme erhalten die Wohnungseigentümer lediglich einen neuen zusätzlichen Adressaten. Insoweit ist im entsprechenden Beschluss ein Vorbehalt aufzunehmen, dass im Falle der Veräußerung des Sondereigentums, der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Eigentümers oder der Einleitung der Zwangsverwaltung über dessen Immobilie die monatliche Zahlweise wieder auflebt, da ansonsten der Erwerber bzw. Insolvenz- oder Zwangsverwalter wegen der herrschenden Fälligkeitstheorie bis zum Inkrafttreten eines neuen Wirtschaftsplans nicht zur Zahlung von Wohngeld verpflichtet ist. Ein derartiger Vorbehalt begegnet diesem Ausfallrisiko bei Vorfälligkeits- und Verfallklauseln. Es handelt sich allein um eine Regelung über das Wiederaufleben der zuvor widerrufenen Stundungsregelung.

 

Achtung

"Alte" Vorfälligkeitsbeschlüsse sind nichtig

Ein Vorfälligkeitsbeschluss, der vor dem 1.7.2007 gefasst wurde, ist mangels Beschlusskompetenz nichtig. Für derartige Dauerregelungen fehlte den Wohnungseigentümern im Nachgang zur Zitterbeschluss-Rechtsprechung des BGH aus dem Jahr 2000 die Beschlusskompetenz. Zwar ermöglicht die im Zuge der WEG-Reform im Jahr 2007 in Kraft getretene Bestimmung des § 21 Abs. 7 WEG durchaus derartige Dauerregelungen. Nichtigen Altbeschlüssen verhilft diese Bestimmung jedoch nicht zur nunmehrigen Gültigkeit. Es ist vielmehr eine entsprechende ausdrückliche Zweit- bzw. Neubeschlussfassung erforderlich.

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