Hausgeld (WEMoG) / 2 Fälligkeit

Die Verpflichtung zur Hausgeldzahlung entsteht mit ihrer Fälligkeit. Die Fälligkeit der Hausgelder können die Wohnungseigentümer auf Grundlage von § 28 Abs. 3 WEG durch Beschluss regeln. Unterbleibt eine entsprechende Beschlussfassung, kann der Gläubiger, also die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nach § 271 BGB ihre sofortige Zahlung verlangen. Fälligkeit tritt in diesen Fällen also durch entsprechenden Abruf seitens des Verwalters ein.

Hinweis

Fälligkeit einer Sonderumlage

Zunächst stellt der Beschluss über eine Sonderumlage einen Nachtrag zum Wirtschaftsplan dar. Er begründet ebenso wie ein Beschluss über die Festsetzung der Hausgeldvorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans eine Zahlungspflicht der Wohnungseigentümer.^[1]

Die anteiligen Beiträge der Wohnungseigentümer zu einer Sonderumlage werden erst mit Abruf durch den Verwalter fällig. Sollen die Beiträge abweichend sofort fällig werden, bedarf es einer ausdrücklichen Regelung in dem Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage. Im Übrigen können die Wohnungseigentümer selbstverständlich auch einen bestimmten Fälligkeitstermin im Beschluss regeln. Im Übrigen haftet der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage, auch wenn deren Erhebung vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde.^[2]

Achtung

Keine Fälligkeit bei offenem Treuhandkonto

Sind die Hausgelder und die Beiträge zu Sonderumlagen auf ein offenes Treuhandkonto zu leisten, können die Wohnungseigentümer die Zahlung mangels Fälligkeit der Forderung verweigern. Fälligkeit tritt erst ein, wenn der Verwalter ein auf die Eigentümergemeinschaft lautendes Fremdkonto eröffnet hat.^[3]

Fälligkeitsregelung in der Teilungserklärung

In aller Regel enthält die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung Bestimmungen zur Fälligkeit von Hausgeldzahlungen. Entsprechend den Bestimmungen zum Mietrecht wird die Fälligkeit häufig auf den dritten Werktag eines Kalendermonats festgelegt. Ist hingegen in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung keine Regelung zur Fälligkeit der Hausgelder enthalten und besteht auch ansonsten keine Vereinbarung der Wohnungseigentümer hierüber, so kann mit der Beschlussfassung über den konkreten Wirtschaftsplan hinaus auch die Fälligkeit der Hausgelder für die konkrete Wirtschaftsperiode festgelegt werden.

Abweichende Fälligkeitsregelung durch einfachen Mehrheitsbeschluss

Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 3 WEG auch von einer in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung enthaltenen Fälligkeitsregelung durch einfachen Mehrheitsbeschluss abweichen und die Fälligkeit der Hausgelder neu regeln.

Hinweis

Verzug ohne weitere Mahnung

Entrichtet der Wohnungseigentümer zum kalendermäßig bestimmten oder aber bestimmbaren Fälligkeitszeitpunkt das Hausgeld nicht, kommt er ohne weitere Mahnung in Verzug und hat den der Gemeinschaft der Wohnungseigentümergemeinschaft hieraus entstehenden Verzugsschaden in Form von Zinsen und Mahnkosten ab dem Fälligkeitstermin zu tragen.^[4]

Auch nach Ablauf der Abrechnungsperiode sind Hausgeldrückstände auf den Beschluss über die Festsetzung der Hausgeldvorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans zu stützen. Der Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassung der Vorschussbeiträge auf Grundlage der Jahresabrechnung führt nicht zu einer Verdoppelung des Schuldgrunds.^[5]

Anspruchsbegründend wirkt der Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG lediglich im Hinblick auf die Abrechnungsspitze.^[6]

Bei der Abrechnungsspitze handelt es sich um den Saldo der kalkulierten Soll-Zahlungen laut Wirtschaftsplan und den tatsächlich in der Abrechnungsperiode entstandenen Kosten. Nach dem Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassung der Vorschussbeiträge auf Grundlage der Jahresabrechnung begrenzt sich der Anspruch auf Forderungen auf Grundlage des Wirtschaftsplans auf den im Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG festgesetzten Betrag.^[7]

Mit der Beschlussfassung nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. der Anpassungsbeiträge auf Grundlage der Jahresabrechnung kann eine (weitere) Anspruchsgrundlage für die auf Grundlage des Wirtschaftsplans beschlossenen Hausgelder nicht geschaffen werden. Ein entsprechender Beschluss wäre mangels Beschlusskompetenz nichtig.^[8]

Ungültiger Vorschuss- bzw. Nachschussbeschluss

Wird der Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung oder derjenige über die Festsetzung der Vorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans rechtskräftig für ungültig erklärt, haben die Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Ersatz der rechtsgrundlos auf die Jahresabrechnung oder den Wirtschaftsplan geleisteten Zahlungen. Der einzelne Wohnungseigentümer kann allerdings die Eigentümergemeinschaft nicht unmittelbar auf Rückzahlung in Anspruch nehmen. Er muss vielmehr eine erneute Beschlussfassun...