Die Verpflichtung zur Hausgeldzahlung trifft jeden Wohnungseigentümer gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Hausgelder fließen in das Gemeinschaftsvermögen und werden Bestandteil desselben. Dieses Gemeinschaftsvermögen ist gemäß § 9a Abs. 3 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugeordnet.
Hausgeldzahlungspflicht beginnt mit Grundbucheintragung
Die Hausgeldzahlungspflicht beginnt ab dem Zeitpunkt der Eintragung des Wohnungseigentümers im Grundbuch (zum "Eigentümerwechsel" und der "Erwerberhaftung" für Hausgeldrückstände des Voreigentümers, siehe dort). Abweichende Vereinbarungen zwischen Veräußerer und Erwerber etwa im notariellen Kaufvertrag haben hierauf keinen Einfluss und sind demnach unerheblich.[1] Kostenschuldner für Hausgeldzahlungen ist also zunächst, wer zum Zeitpunkt der Fälligkeit des Hausgelds im Grundbuch als "Wohnungseigentümer" eingetragen ist. Die Ausnahme hiervon für solche Ersterwerber vom teilenden Eigentümer, die eine grundbuchrechtlich gesicherte Position und den Besitz an der Wohnung erlangt haben und somit gemäß § 8 Abs. 3 WEG als Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern fingiert werden, ist nicht auf Veräußerungen von Wohnungen im Wege des Zweiterwerbs übertragbar.[2]
Im Fall des Ersterwerbs vom teilenden Eigentümer beginnt die Verpflichtung zur Hausgeldzahlung, sobald der Besitz an der Sondereigentumseinheit auf den Erwerber übergegangen und zu seinen Gunsten eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Weitere wichtige Voraussetzung ist, dass überhaupt ein Anspruch auf Übertragung des Sondereigentums besteht, also insbesondere ein gültiger Kaufvertrag vorliegt. Ist dieser etwa wegen eines sittenwidrig überhöhten Kaufpreises nichtig, entfällt auch die Verpflichtung zur Hausgeldzahlung.[3] Ein werdender Wohnungseigentümer bleibt auch dann Mitglied des Verbands, wenn er seine Sondereigentumseinheit unter Abtretung des vorgemerkten Übereignungsanspruchs und Besitzübertragung veräußert. Der Erwerber ist nicht als werdender Wohnungseigentümer anzusehen.[4] Die Zahlungspflicht trifft also nicht den Zweiterwerber, sondern noch den werdenden Eigentümer.[5]
Zahlungspflicht auch bei Leerstand
Gegen seine Pflicht zur Zahlung von Hausgeld kann ein Wohnungseigentümer nicht einwenden, er schulde kein Hausgeld, weil er die ihm gehörende Sondereigentumseinheit nicht nutzen kann bzw. dieses leer steht. Ihm steht wegen der Unbenutzbarkeit der Wohnung kein „Minderungsrecht“ zu. Das Risiko der Benutzbarkeit oder Vermietbarkeit des Sondereigentums hat allein der Wohnungseigentümer zu tragen.[6]
Zahlungspflicht des Erben
War das Hausgeld bereits vor dem Erbfall fällig, trifft den Erben die Zahlungspflicht unmittelbar aus §§ 1922 Abs. 1, 1967 Abs. 1 BGB. Der Erbe hat allerdings die Möglichkeit, nach §§ 1975 ff. BGB durch entsprechenden Antrag die Haftung für diese Ansprüche auf den Nachlass durch Nachlassverwaltung oder Nachlassinsolvenz zu beschränken. Wird das Hausgeld erst nach dem Erbfall fällig, ist der Erbe zur Zahlung verpflichtet, wenn er die Erbschaft angenommen hat oder die Ausschlagungsfrist abgelaufen und ihm so faktisch die Möglichkeit eröffnet ist, das Sondereigentum zu nutzen oder zu gebrauchen. Dann handelt es sich bei der Verpflichtung zur Zahlung von Hausgeld um eine Eigenverbindlichkeit des Erben nach § 1975 BGB. Er ist also wie der verstorbene Wohnungseigentümer zur Hausgeldzahlung in voller Höhe verpflichtet.
Hat er die Erbschaft ausgeschlagen und kommt als letztberufener Erbe der Fiskus in Betracht, sind die nach dem Erbfall fällig werdenden oder durch Beschluss begründeten Hausgeldschulden in aller Regel Nachlassverbindlichkeiten. Eigenverbindlichkeiten sind sie nur, wenn eindeutige Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Fiskus die Wohnung für eigene Zwecke nutzen möchte. Handelt es sich um Nachlassverbindlichkeiten, kann die Haftung auf den Nachlass beschränkt werden.[7]
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