Der schuldrechtliche Kaufvertrag über ein Haus oder Grundstück unterliegt mit allen diesen Vertrag betreffenden Vereinbarungen und Anlagen der Beurkundungspflicht durch einen Notar. Fehlt es an einer notariellen Beurkundung des Kaufvertrages über ein im Inland gelegenes Grundstück, ist der Vertrag nichtig, weil der Verstoß gegen zwingende Formvorschriften, zu denen § 311 b BGB zählt, nach § 125 BGB grundsätzlich zur Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts führt. Die Formnichtigkeit hat zur Folge, dass keine der beiden Parteien an den Vertrag gebunden ist.
Zwar gilt dies wegen §139 BGB auch, wenn im Vertrag ein geringerer Kaufpreis genannt ist und die Differenz zur mündlich vereinbarten Kaufpreissumme zwischen den Parteien in bar fließt. Die auf der nichtbeurkundeten Barleistung beruhende Teilnichtigkeit führt zur Nichtigkeit des Gesamtvertrages, weil nicht anzunehmen ist, dass der Verkäufer zu dem beurkundeten geringeren Kaufpreis verkauft hätte.
Allerdings wird ein ohne Beachtung der Form geschlossener Vertrag seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen, so geregelt in § 311 b Abs. 1 Satz 2 BGB. Der Formfehler wird also mit der Eintragung des Käufers ins Grundbuch geheilt, d.h. die nicht beurkundete Barleistung ist einbezogen. Die Folge: Käufer und Verkäufer begehen Steuerhinterziehung.[1]
Umsatzsteuer ist nicht Teil des Kaufpreises!
Die bei einem Grundstücksverkauf anfallende Umsatzsteuer ist seit der Änderung des Umsatzsteuergesetzes durch das Haushaltsbegleitgesetz 2004 nicht mehr Teil des Kaufpreises, wenn keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde.[2]
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