Haftung (WEG): Verwalter / 6 Insbesondere: Haftung wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht

Zwar sind primär die Wohnungseigentümer verkehrssicherungspflichtig, gleichfalls schützt dies nicht den Verwalter vor einer Haftung im Ernstfall. Denn ist ein Verwalter bestellt, so ist er für einen gefahrlosen Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums bereits über die Bestimmung des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG verantwortlich. Und die Haftung des Verwalters für die Verletzung von Verkehrssicherungspflichten spielt in der Praxis eine weit größere Rolle als die der Wohnungseigentümer, so diese denn einen Verwalter bestellt haben. Denn haben die Wohnungseigentümer ihre Pflichten auf den Verwalter delegiert, dann ergreifen diese verständlicherweise keine eigenen Maßnahmen zur Verkehrssicherung, sondern verlassen sich diesbezüglich auf den Verwalter.

Ist dem Verwalter eine Verletzung der Verkehrssicherungspflichten vorzuwerfen, kommt zwar in erster Linie eine deliktische Haftung in Betracht. Gleichwohl kann in Einzelfällen bei einer Schädigung von Wohnungseigentümern auch eine vertragliche Haftung begründet sein. Bei einer Schädigung von außenstehenden Dritten kommt ausschließlich eine deliktische Haftung des Verwalters nach Maßgabe der §§ 823, 838 i.  V.  m. §§ 836, 840 BGB in Betracht.

 

Hinweis

Anspruch auf Schmerzensgeld

Egal, ob der Verwalter nun aus Delikt oder wegen einer Verletzung des Verwaltervertrags haftet, neben etwaigen Schadensersatzansprüchen können Verletzte auch einen Anspruch auf Schmerzensgeld gegen den Verwalter haben. Im Fall einer Körper- oder Gesundheitsverletzung ist demnach auch für den immateriellen Schaden eine Entschädigung in Form eines Schmerzensgelds zu leisten, was nach der Neufassung des maßgeblichen § 253 Abs. 2 BGB für alle Haftungstatbestände gilt. Haftet der Verwalter aus Delikt, kann zusätzlich eine Haftung nach § 844 BGB (Ersatzansprüche Dritter bei Tötung) oder § 845 BGB (Ersatzanspruch wegen entgangener Dienste) infrage kommen.

Bei der Haftung des Verwalters ist also zu unterscheiden, ob dieser gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern oder gemeinschaftsfremden Dritten wegen einer Verletzung seiner Verkehrssicherungspflichten haftet.

Auch wenn der Verwalter bei Verletzung der ihm übertragenen Verkehrssicherungspflichten den Wohnungseigentümern gegenüber in erster Linie aus Delikt haftet, können die Grenzen im Einzelfall zu einer rechtsgeschäftlichen Haftung wegen einer Verletzung der dem Verwalter auf vertraglicher Basis obliegenden Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten fließend sein. Bei einer Haftung einzelnen Wohnungseigentümern gegenüber kann also auch eine Haftung wegen Verletzung des Verwaltervertrags infrage kommen, die mit einer deliktischen Haftung konkurriert.

Insoweit ist zu berücksichtigen, dass es  sich bei dem zwischen dem teilrechtsfähigen Verband und dem Verwalter bestehenden Vertrag um einen solchen mit Schutzwirkung zugunsten Dritter, also der Wohnungseigentümer handelt. Die einzelnen Wohnungseigentümer können insoweit neben deliktischen auch vertragliche Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter geltend machen.

Sofern der Verwaltervertrag keine zusätzlichen Pflichten festlegt, hat der Verwalter die ihm in den §§ 24, 27 und 28 WEG auferlegten Pflichten zu erfüllen. Unabhängig davon obliegen dem Verwalter die in §§ 24, 27 und 28 WEG normierten Aufgaben selbst dann, wenn ein Verwaltervertrag (noch) nicht abgeschlossen wurde oder dieser unwirksam ist. Die Haftpflicht des Verwalters gründet sich in diesem Fall auf das durch den organschaftlichen Bestellungsakt geschaffene gesetzliche Schuldverhältnis zwischen Verwalter und Wohnungseigentümergemeinschaft.

 

Praxis-Beispiel

Fehlendes Treppengeländer

Beispiel nach BayObLG, Beschluss v. 4.1.1996, 2Z BR 120/95: Zu einer Hochparterrewohnung mit außenseitigem Wohnungszugang führte eine 3-stufige Treppe auf ein etwa 50 cm hohes Podest entlang der Hauswand. Der Bauplan sah ein Geländer an der Außenseite des Podests und entlang der Treppenstufen vor. Diese Restarbeiten wurden aufgrund finanzieller Schwierigkeiten des Bauträgers nicht mehr ausgeführt. Die 71-jährige Antragstellerin wurde vor ihrem Einzug in ihre Wohnung darauf hingewiesen, dass sie diese auf eigenes Risiko benutze, da noch Restarbeiten zu erledigen seien. Nach entsprechender Beschlussfassung beauftragte der Verwalter erst nach etwa 3 Monaten ein Schlosserunternehmen mit der Errichtung des Geländers. In der Zwischenzeit kam, was kommen musste: Die alte Dame stürzte die 3 Treppenstufen hinunter und zog sich erhebliche Verletzungen zu.

Grundsätzlich wurde hier eine Pflichtverletzung des Verwalters wegen eines Verstoßes gegen die ihm obliegenden Verkehrssicherungspflichten bejaht. Ein Verwalter ist gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG verpflichtet, die entsprechenden Instandsetzungsmaßnahmen zu treffen. Da es sich hier primär jedoch um Eigentümerverpflichtungen nach § 21 Abs. 1 und Abs. 5 Nr. 2 WEG handelt, beschränkt sich die Verwalterhaftung zwar zunächst darauf, Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum festzustellen, die Wohnungseigentümer davon zu unterrichten und eine Entsch...

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