Haftung für Leistungsstörungen vor der Übergabe der Mietsache
  
Begriff

BGB §§ 254, 275, 280, 283, 326

  1. Die speziellen mietrechtlichen Vorschriften über die Sachmängelhaftung (§§ 536 ff. BGB) sind erst nach der Übergabe der Mietsache an den Mieter anzuwenden. Kommt es nicht zur Übergabe, so richten sich die wechselseitigen Ansprüche der Parteien nach den allgemeinen Regeln des Leistungsstörungsrechts.
  2. Haben die Parteien einen Übergabetermin vereinbart und ist dieser verstrichen, so liegt wegen des nicht nachholbaren Zeitablaufs regelmäßig Unmöglichkeit vor. Für die wechselseitigen Ansprüche der Parteien kommt es darauf an, welche Partei die Unmöglichkeit zu vertreten hat.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien schlossen am 14.11.2015 einen Mietvertrag über ein Gebäude zu einer Monatsmiete von 24.300 EUR, das die Mieterin – eine Gemeinde – zur Unterbringung von Asylbewerbern nutzen wollte. Da zur Herstellung der vertraglichen Nutzung verschiedene Umbaumaßnahmen erforderlich waren, vereinbarten die Parteien, dass die Mieterin verpflichtet sein sollte, die zur Herrichtung des Gebäudes für den vereinbarten Nutzungszweck erforderlichen Genehmigungen einzuholen, während es dem Vermieter obliegen sollte, etwaige zur Genehmigungserteilung notwendige Umbauarbeiten durchzuführen. Das Gebäude sollte der Mieterin spätestens am 1.2.2016 im vertragsgerechten Zustand übergeben werden.

In der Folgezeit hat der Vermieter die Räume zur Übergabe angeboten. Die Mieterin lehnte die Übernahme ab. Sie rügte den baulichen Zustand der Anlage, das Fehlen einer baurechtlichen Genehmigung zur Nutzungsänderung und eines Brandschutzkonzeptes. Der Vermieter nimmt die Mieterin auf Zahlung der Miete in Anspruch. Zwischen den Parteien ist streitig, von welcher Partei das Scheitern der Übergabe zu vertreten ist.

1. Allgemeines Leistungsstörungsrecht

Nach der Rechtsprechung sind die speziellen mietrechtlichen Vorschriften über die Sachmängelhaftung (§§ 536 ff. BGB) erst nach der Übergabe der Mietsache an den Mieter anzuwenden. Kommt es – wie vorliegend – nicht zur Übergabe, so richten sich die wechselseitigen Ansprüche der Parteien nach den allgemeinen Regeln des Leistungsstörungsrechts (BGH, NJW 1997 S. 2813).

2. Abgrenzung: Unmöglichkeit – Verzug

Hiernach ist zu unterscheiden zwischen der Haftung aufgrund des Verzugs und der Haftung bei Unmöglichkeit der Leistung. Für die Abgrenzung kommt es darauf an, ob die geschuldete Leistung noch nachholbar ist. Haben die Parteien – wie vorliegend – einen Übergabetermin vereinbart und ist dieser verstrichen, so liegt wegen des nicht nachholbaren Zeitablaufs regelmäßig Unmöglichkeit vor (BGH, NJW-RR 1991 S. 267; Günter, NZM 2016, S. 569). Für den Entscheidungsfall führt das Gericht aus, dass das Gebäude nach den vertraglichen Vereinbarungen (angesichts der damaligen Flüchtlingsströme) bis spätestens 1.2.2016 zur Nutzung als Unterkunft für Migranten zur Verfügung stehen sollte. Bei dieser Sachlage sind die Regelungen über die Haftung bei Unmöglichkeit anzuwenden.

3. Grundsätze bei Unmöglichkeit

Danach gilt:

  1. Kann der Vermieter seine Verpflichtung zur Übergabe der Mietsache im vertragsgemäßen Zustand wegen eines nachträglichen Leistungshindernisses nicht erfüllen, so wird er von seiner Leistungspflicht gemäß § 275 Abs. 1 BGB frei. Er verliert allerdings zugleich den Anspruch auf die Gegenleistung (die Miete, § 326 Abs. 1 BGB; Günter, a. a. O.).
  2. Ist der Mieter für das Leistungshindernis allein oder weit überwiegend verantwortlich oder befindet er sich im Annahmeverzug, so wird der Vermieter von seiner Leistungspflicht frei, behält jedoch den Anspruch auf die Miete. Eine weit überwiegende Verantwortlichkeit das Mieters ist anzunehmen, wenn dessen Verantwortungsquote mindestens 80 % beträgt (OLG Hamm, VersR 1971 S. 914).
  3. Hat der Mieter die Unmöglichkeit überwiegend, aber nicht weitaus überwiegend zu vertreten (Verantwortlichkeitsquote unter 80 %), so wird der Vermieter von der Leistungspflicht frei; er verliert zugleich den Anspruch auf die Miete. Stattdessen steht ihm ein Anspruch auf Schadensersatz zu (§§ 280 Abs. 3, 283 BGB), der gem. § 254 BGB um seine Verantwortungsquote zu kürzen ist. Er hat also im Ergebnis einen Anspruch auf eine "reduzierte Miete".

4. Die Entscheidung des Gerichts

Für den Entscheidungsfall führt das Gericht aus, dass der Mieterin ein weit überwiegendes Verschulden an der Unmöglichkeit der fristgerechten Übergabe (im Sinne der Fallgruppe 2.) treffe. Der Vermieter sei erst auf der Grundlage einer erteilten Baugenehmigung und der aufnahmerechtlichen Erlaubnisse sowie nach Aufhebung des denkmalschutzrechtlichen Bauverbots in der Lage gewesen, den Umbau des Mietobjekts zur Herstellung des vertraglich vereinbarten Zwecks durchzuführen. Die Mieterin habe jedoch die erforderlichen Genehmigungen nicht eingeholt, obwohl sie von den zuständigen Fachbehörden auf diese Notwendigkeit hingewiesen wurde.

OLG Brandenburg, Urteil v. 13.11.2018, 3 U 102/17

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