Der Verwalter kommt auch als öffentlich-rechtlicher Störer in Betracht, zumindest als Adressat von Ordnungsverfügungen. Allerdings sind die Gerichte in jüngster Zeit entsprechend der tatsächlichen Verantwortlichkeiten zurückhaltender, was die Inanspruchnahme des Verwalters insoweit betrifft. Grundsätzlich kann der Verwalter lediglich hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums in Anspruch genommen werden. Sind allein das Sondereigentum und/oder das Privateigentum an den darin befindlichen Gegenständen betroffen, kann der Verwalter nicht als Störer in Anspruch genommen werden. Auf dieses erstreckt sich seine Handlungsbefugnis und -pflicht nicht.[1]
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – und nicht der Verwalter – ist auch Adressat einer Ordnungsverfügung nach dem Infektionsschutzgesetz, mit der die Vorschriften der Trinkwasserverordnung in Bezug auf Legionellen in einer Wohnungseigentumsanlage durchgesetzt werden sollen.[2] Entsprechendes gilt, wenn der bauliche Zustand des Gemeinschaftseigentums öffentlich-rechtlichen Vorgaben nicht entspricht und etwa ein 2. Rettungsweg zu errichten ist.[3] Aus § 27 WEG lässt sich nämlich keine die grundsätzliche Pflicht zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ersetzende Berechtigung des Verwalters zur Vornahme teils weit reichender baulicher Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums ohne Zustimmung oder gar gegen den Willen der Wohnungseigentümergemeinschaft herleiten.
Überbrückende Sofortmaßnahmen
Allerdings kann der Verwalter als Adressat von Sofortmaßnahmen zur Überbrückung des Zeitraums bis zur Herstellung des 2. Rettungswegs infrage kommen, etwa zur Herstellung benutzbarer Nottreppenräume im Wege eines "Gerüstbaus".[4]
Der Verwalter ist auch in den folgenden Fällen als Adressat von Ordnungsverfügungen in Anspruch genommen worden:
- Kostenerstattung für einen kostenpflichtigen Einsatz der Feuerwehr, als im Gemeinschaftseigentum stehende Gebäudeteile von einem Brand betroffen waren[5];
- Entfernen zuvor gerade auf Veranlassung des Verwalters eingebauter Schlösser an aus Brandschutzgründen unverschlossen zu haltenden Fenstern in einem Flur[6];
- Entfernen von auf den als Fluchtwegen dienenden Fluren von den Wohnungseigentümern abgestellten Gegenständen (u. a. Schirmständer, Kommoden, Teppiche und ein mobiler Heizkörper)[7];
- Anordnung einer dauerhaften "Festsetzung" sämtlicher Garagentore in einer Tiefgarage "in geöffneter Position".[8]
Zusammenfassend kann insoweit festgehalten werden, dass der Verwalter als Adressat nur für solche Maßnahmen in Betracht kommt, die als "laufende" Erhaltung zu qualifizieren sind, für die Wohnungseigentümergemeinschaft keine grundsätzliche Bedeutung haben und auch keine erheblichen Verpflichtungen mit sich bringen sowie ohne größeren Substanzeingriff zu erfüllen und ggf. jederzeit wieder rückgängig zu machen sind.[9]
Unterlassene Beschlussinitiative
Unterlässt es der Verwalter allerdings, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, damit die nach den öffentlich-rechtlichen Vorgaben erforderlichen Maßnahmen beschlossen werden, kann er über § 9 Abs. 1 Nr. 3 OWiG den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit erfüllen. Dies kann etwa dann der Fall sein, wenn die nach § 16 Abs. 7 TrinkwV vorgeschriebene Gefährdungsanalyse unterbleibt, weil der Verwalter die Entscheidung hierüber nicht auf die Tagesordnung einer Eigentümerversammlung setzt.
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