Die Entlastung des Verwalters ist gesetzlich nicht geregelt. Gleichwohl ist entsprechend der Rechtsgedanken des allgemeinen Verbandsrechts auch im Bereich des Wohnungseigentums das Rechtsinstitut der Entlastung des Verwalters anerkannt. Im Verbandsrecht kennt jedenfalls das GmbH-Recht und das Aktienrecht die Entlastung des Geschäftsführers bzw. der Geschäftsführer wie auch des Vorstands bzw. der Vorstände. Allerdings besteht im einen wie im anderen Fall kein Anspruch auf Entlastung – und so konsequenterweise auch nicht im Bereich des Wohnungseigentumsrechts.[1]
Mit der Entlastung billigen die Wohnungseigentümer die Geschäftsführung des Verwalters in der Vergangenheit und sprechen ihm das Vertrauen für die Zukunft aus. Grundsätzlich stellt die Entlastung daher ein negatives Schuldanerkenntnis dergestalt dar, dass gegen den Verwalter keine Ansprüche mehr geltend gemacht werden können aus Vorgängen, die den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung über die Entlastung des Verwalters bekannt waren oder infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben sind. Die Entlastung kann sich allerdings nicht auf strafbares Verwalterhandeln beziehen.[2]
Da die Entlastung des Verwalters nur negative Folgen für die Wohnungseigentümer und die Wohnungseigentümergemeinschaft hat, sollte sie auch nicht erteilt werden. Nimmt der Verwalter einen Beschlussantrag zur Tagesordnung, der auf seine Entlastung gerichtet ist, sollten die Wohnungseigentümer also nicht mehrheitlich hierfür stimmen.
- Für die Wohnungseigentümer hat dies keine negativen Konsequenzen, weil der Verwalter keinen Anspruch auf Entlastung hat.
- Für den Verwalter hat dies aber zunächst auch keine negativen Konsequenzen. Allein die verweigerte Beschlussfassung über seine Entlastung begründet noch keine Schadensersatzforderungen gegen ihn. Hat er sich keiner Pflichtverletzung schuldig gemacht, hat die verweigerte Entlastung keinerlei Folgen für ihn. Berühmen sich Wohnungseigentümer oder Wohnungseigentümergemeinschaft etwaiger Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter, müssen diese erst einmal in einem gerichtlichen Verfahren gegen den Verwalter erfolgreich geltend gemacht werden. Grund genug für viele Verwaltungsunternehmen, einen Antrag über die Entlastung gar nicht erst in die Tagesordnung aufzunehmen.
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