Begriff

BGB § 536a

Liegt die Mietsache in einem Gebiet, in dem wegen der Nähe zu einem Gewässer mit Überschwemmungen zu rechnen ist, so muss sie gegen die hiermit verbundene Gefahr geschützt werden. Allerdings dürfen die Schutzpflichten des Vermieters nicht überspannt werden. Die bloße Tatsache, dass die Möglichkeit einer schädlichen Einwirkung von Naturkräften auf die Mietsache besteht, begründet jedenfalls dann keine Schutzpflicht, wenn eine solche Einwirkung zur Zeit des Abschlusses des Mietvertrags nicht voraussehbar und darüber hinaus kein Anhaltspunkt gegeben war, dass eine solche Einwirkung befürchtet werden musste (im Anschluss an BGH, Urteil v. 9.12.1970, VIII ZR 149/69, NJW 1971 S. 424).

(Leitsatz der Redaktion)

Die Entscheidung betrifft die Haftung des Vermieters für die Verkehrssicherheit eines Kfz-Abstellplatzes in einem hochwassergefährdeten Gebiet. Der betreffende Abstellplatz ist Teil eines in Passau gelegenen Parkhauses. Der Mieter fuhr mit seinem Pkw am 30.5.2013 bei einem Pegelstand der Donau von 5,55 m in das Parkhaus ein und stellte sein Fahrzeug auf dem von ihm gemieteten Platz ab.

Der höchste Pegelstand der Donau wurde im Jahr 2002 gemessen; er betrug 10,80 m. Bei diesem Pegelstand drang kein Wasser in das Parkhaus ein.

In den ersten Tagen des Monats Juni 2013 stieg das Wasser der Donau stetig, bis am 2.6.2013 gegen 20.00 Uhr ein Pegelstand von über 12,00 m erreicht wurde. Die Garage wurde überflutet und der Pkw des Mieters erlitt einen Totalschaden. Das Gericht hatte zu prüfen, ob der Vermieter für den Schaden einstehen muss.

1. Garantiehaftung und Schutzpflichten des Vermieters

Als Grundlage für einen Schadensersatzanspruch kommt § 536a Abs. 1 Alt. 1 BGB in Betracht. Danach haftet der Vermieter ohne Verschulden für solche Mängel, die bereits bei Abschluss des Mietvertrags vorhanden sind. Diese sog. Garantiehaftung gilt auch für Mangelfolgeschäden (BGH, Urteil v. 9.12.1970, VIII ZR 149/69, NJW 1971 S. 424). Deshalb kann dem Mieter ein Schadensersatzanspruch zustehen, wenn sein in der Mietsache befindliches Eigentum infolge eines ursprünglichen Mangels beschädigt wird. Liegt die Mietsache in einem Gebiet, in dem wegen der Nähe zu einem Gewässer mit Überschwemmungen zu rechnen ist, so muss sie gegen die hiermit verbundene Gefahr geschützt werden.

Allerdings dürfen die Schutzpflichten des Vermieters nicht überspannt werden. Die bloße Tatsache, dass die Möglichkeit einer schädlichen Einwirkung von Naturkräften auf die Mietsache besteht, begründet jedenfalls dann keine Schutzpflicht, wenn eine solche Einwirkung zur Zeit des Abschlusses des Mietvertrags nicht voraussehbar und darüber hinaus kein Anhaltspunkt gegeben war, dass eine solche Einwirkung befürchtet werden musste (BGH, a. a. O.).

Auf der Grundlage dieser Rechtsprechung führt das Gericht aus, dass der Vermieter in Zeiten des Klimawandels mit Überschwemmungen in großem Ausmaß rechnen muss und dass es unzureichend ist, wenn sich die Schutzmaßnahmen an den zuletzt gemessenen maximalen Pegelständen orientieren. Erforderlich sei, dass beim Hochwasserschutz ein Sicherheitszuschlag eingerechnet wird.

Für den entschiedenen Fall kommt das Gericht zum Ergebnis, dass das Wasser erst ab einem Pegelstand von 11,02 m in das Gebäude eingedrungen sei. Einen derart hohen Pegelstand habe der Vermieter nicht vorhersehen können.

2. Verschuldenshaftung und Verkehrssicherungspflicht

Eine Verschuldenshaftung wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht kam bei der gegebenen Sachlage ebenfalls nicht in Betracht.

OLG München, Urteil v. 29.1.2015, 32 U 1185/14

 
Hinweis

Hochwassergefährdung für alle Mieträume

Die Entscheidung betrifft einen Stellplatz in einer Großgarage. Die hierfür entwickelten Grundsätze gelten aber für alle Mieträume, die aufgrund ihrer Nähe zu einem Gewässer bei Hochwasser gefährdet sind, wie Wohnungen im Souterrain oder Erdgeschoss, Kellerräume, Tiefgaragen etc.

Nach der Rechtsprechung des BGH kann die verschuldensunabhängige Haftung für anfängliche Sachmängel bei der Gewerbemiete als eine für das gesetzliche Haftungssystem untypische Regelung auch formularmäßig abbedungen werden (BGH, Urteile v. 4.10.1990, XII ZR 46/90, ZMR 1992 S. 241 und v. 27.1.1993, XII ZR 141/91, ZMR 1993 S. 320).

Für die Wohnraummiete hat der BGH diese Frage – soweit ersichtlich – noch nicht entschieden. Allerdings dürften auch hier die für die Gewerbemiete entwickelten Grundsätze gelten.

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