Haftung des Untermieters auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung
  

Begriff

BGB §§ 987, 990

  1. Der Eigentümer kann von einem – bösgläubigen bzw. auf Herausgabe verklagten – Untermieter, der lediglich einen Teil des dem Hauptmieter überlassenen Hauses in Besitz hat(te), nur die auf diesen Teil entfallenden Nutzungen herausverlangen.
  2. Nimmt der Eigentümer sowohl den mittelbaren als auch den unmittelbaren Besitzer auf Herausgabe von Nutzungen in Anspruch, finden die Vorschriften über die Gesamtschuld entsprechende Anwendung (Fortführung von Senat, Urteil v. 6.11.1968, V ZR 85/65, WM 1968 S. 1370).

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Zwangsräumung von Haupt- und Untermieter

Zwischen dem Eigentümer und dem Hauptmieter bestand ein Mietvertrag über ein Einfamilienhaus zu einer Monatsmiete von 1.595 EUR. Der Hauptmieter hat einen Teil des Hauses, nämlich 2 Zimmer im Dachgeschoss, untervermietet; der Untermieterin wurde außerdem das Recht zur Mitbenutzung der Küche eingeräumt. Das Hauptmietverhältnis endete aufgrund einer fristlosen Kündigung des Eigentümers am 30.6.2012. In der Folgezeit wurden sowohl der Hauptmieter als auch die Untermieterin zur Räumung und Herausgabe des Hauses verurteilt. Dieses Urteil wurde am 6.11.2012 im Wege der Zwangsräumung vollzogen.

Nutzungsentschädigung von Hauptmieter

Der Eigentümer nimmt den ehemaligen Mieter und die Untermieterin auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung für die Monate Juli bis Oktober in Höhe von jeweils 1.595 EUR in Anspruch. Der Anspruch gegen den Mieter ergibt sich dabei aus § 546a BGB. Danach hat der Vermieter gegen den Mieter Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete, wenn der Mieter die Mietsache nach Vertragsbeendigung nicht zurückgibt.

Nutzungsentschädigung von Untermieter

Fraglich kann aber sein, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe der Untermieter haftet, wenn er die untervermieteten Räume trotz Beendigung des Hauptmietverhältnisses weiter nutzt.

Vertragliche und nachvertragliche Ansprüche scheiden aus, weil zwischen dem Eigentümer und dem Untermieter keine Vertragsbeziehungen bestehen.

Jedoch kommt ein Anspruch aus §§ 987, 990 BGB in Betracht. Nach dieser Vorschrift hat der Untermieter dem Eigentümer "die Nutzungen herauszugeben", die er ab dem Zeitpunkt zieht, zu dem er erfährt, dass er nicht mehr zum Besitz der Räume berechtigt ist (Eintritt der "Bösgläubigkeit"). Unter den Nutzungen in diesem Sinne ist nicht der vereinbarte Untermietzins, sondern der objektive Mietwert der untervermieteten Räume zu verstehen. "Bösgläubig" ist der Untermieter, wenn er weiß, dass das Hauptmietverhältnis beendet ist und er vom Eigentümer zur Räumung aufgefordert wird.

Wahlrecht des Eigentümers

Die strikte Anwendung dieser Vorschriften hätte allerdings zur Folge, dass der Eigentümer vom Hauptmieter eine Nutzungsentschädigung in Höhe der Miete für das gesamte Mietobjekt und vom Untermieter (zusätzlich) den objektiven Mietwert der untervermieteten Räume verlangen könnte. Auf diese Weise bekäme der Vermieter bei der Vorenthaltung mehr, als ihm nach dem Hauptmietvertrag zusteht. Da ein solches Ergebnis grob unbillig wäre, räumt der BGH dem Eigentümer ein Wahlrecht ein:

  1. Der Eigentümer kann vom Hauptmieter Zahlung der Nutzungsentschädigung verlangen und auf eine Inanspruchnahme des Untermieters verzichten.
  2. Stattdessen kann der Eigentümer aber auch beide Nutzer in Anspruch nehmen. In diesem Fall wendet der BGH auf das Verhältnis der beiden Nutzer die Vorschrift des § 421 BGB analog an. Danach haften die beiden Nutzer – so weit ihre Verpflichtungen sich decken – als Gesamtschuldner.

Der Eigentümer kann also die Leistung nach seinem Belieben von jedem der Nutzer ganz oder zu einem Teil fordern. Bis zur Bewirkung der ganzen Leistung bleiben sämtliche Nutzer verpflichtet.

 

Hinweis

Aufnahme von Ehegatte oder Lebenspartner

Hat der Mieter einen Dritten in die Wohnung aufgenommen (z. B. seinen Ehegatten, Lebenspartner oder Lebensgefährten), gilt für die Haftung dieser Person bei der Vorenthaltung ebenfalls diese Rechtslage.

BGH, Versäumnisurteil v. 14.3.2014, V ZR 218/13

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Artikel.


Meistgelesene beiträge