Haftung der Wohnungseigentümer (WEMoG) / 4.3 Einreden gegen Gläubigeransprüche

Der in Anspruch genommene Wohnungseigentümer kann gegenüber dem Gläubiger nach § 9a Abs. 4 Satz 2 WEG neben den in seiner Person begründeten auch die der Gemeinschaft zustehenden Einwendungen und Einreden geltend machen, nicht aber seine Einwendungen und Einreden gegenüber der Gemeinschaft. Durch diese Einschränkung soll der Gläubiger nicht mit Fragen aus dem Innenverhältnis zwischen Wohnungseigentümer und Gemeinschaft belastet werden.

Praxis-Beispiel

Einrede der Verjährung

Wird ein Wohnungseigentümer wegen einer Werklohnforderung eines Handwerkers gegen die Gemeinschaft persönlich in Anspruch genommen und ist der Werklohnanspruch gegen die Gemeinschaft bereits verjährt, so kann sich der Wohnungseigentümer mit dieser Einrede gegen den Anspruch des Handwerkers zur Wehr setzen. Er hat diese Einrede jedoch selbst vorzubringen, vom Gericht wird sie nicht von Amts wegen berücksichtigt.

Hinsichtlich der Einrede der Anfechtbarkeit und Aufrechenbarkeit verweist § 9a Abs. 4 Satz 3 WEG auf eine entsprechende Anwendung des § 770 BGB. Die Bestimmung des § 770 BGB entstammt dem Bürgschaftsrecht. Danach kann der Bürge die Befriedigung des Gläubigers verweigern, solange dem Hauptschuldner das Recht zusteht, das seiner Verbindlichkeit zugrunde liegende Rechtsgeschäft anzufechten. Die gleiche Befugnis hat der Bürge, solange sich der Gläubiger durch Aufrechnung gegen eine fällige Forderung des Hauptschuldners befriedigen kann. Übertragen auf das Wohnungseigentumsrecht kann sich also der einzelne Wohnungseigentümer gegen eine Teilinanspruchnahme eines Gläubigers der Gemeinschaft erfolgreich wehren, wenn diese den der Forderung zugrunde liegenden Vertrag anfechten oder aber selbst eine Forderung gegen den Gläubiger hätte, mit der sie aufrechnen könnte.

Praxis-Beispiel

Einrede der Aufrechnung

Im Rahmen der Dacheindeckung zerstören Mitarbeiter des Dachdeckers 2 der im Gemeinschaftseigentum stehenden Dachfenster. Die Reparaturkosten belaufen sich auf 2.500 EUR. Der auf anteilige Zahlung seitens des Dachdeckers in Anspruch genommene Wohnungseigentümer kann gegen den Anspruch des Dachdeckers die Einrede gem. § 770 BGB erheben und geltend machen, die Gemeinschaft könne gegen die Gesamtforderung des Dachdeckers in Höhe von 10.000 EUR mit Gegenansprüchen in Höhe von 2.500 EUR aufrechnen.