Für Pflichtverletzungen ihres Organs haftet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsprechend § 31 BGB. Ob infolge einer Pflichtverletzung des Verwalters geschädigte Wohnungseigentümer weiterhin gegen diesen einen unmittelbaren Schadensersatzanspruch aus dem Verwaltervertrag als einem solchen mit Schutzwirkung für Dritte haben, wird unterschiedlich beurteilt.[1]

Praxisrelevante Haftungsfälle sind insbesondere diejenigen der verzögerten oder nicht erfolgten Beschlussausführung, die zu Schäden der Wohnungseigentümer führen.

 
Praxis-Beispiel

Zögerliche Beschlussdurchführung

Im Bereich der Außenwand war es zu Feuchtigkeitsschäden gekommen. Die Wohnungseigentümer hatten entsprechende Erhaltungsmaßnahmen beschlossen. Da der Verwalter den Beschluss nicht zeitnah ausgeführt hat, kam es zu Schäden im Bereich des Sondereigentums eines Wohnungseigentümers.

Praxisrelevant sind insbesondere auch die Fälle, in denen dem Verwalter Beschlussfehler zum Vorwurf zu machen sind, die zu erfolgreichen Anfechtungs- oder Nichtigkeitsklagen führen.

 
Praxis-Beispiel

Nichteinhaltung der Ladungsfrist

Der Verwalter lädt unter Missachtung der 3-wöchigen Einberufungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG zur Eigentümerversammlung. Ein aus diesem Grund an seiner Teilnahme verhinderter Wohnungseigentümer erhebt Anfechtungsklage gegen sämtliche in der Versammlung gefassten Beschlüsse.

Im einen wie im anderen Fall ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geschädigt. Sie ist gegenüber dem in seinem Sondereigentum geschädigten Wohnungseigentümer ersatzpflichtig, ihr werden die Kosten des erfolgreichen Anfechtungsverfahrens auferlegt. In beiden Fällen hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Regressanspruch gegen den Verwalter. Im entsprechenden gerichtlichen Verfahren gegen den Verwalter wird sie wiederum nach § 9b Abs. 2 WEG vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder einem anderen zum Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter bestellten Wohnungseigentümer vertreten.

[1] Siehe Kap. 1.2.3.

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