Haftung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (WEMoG) / 1.1 Verwaltungsmaßnahmen

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 obliegt nach § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Insoweit obliegen sämtliche Verwaltungsmaßnahmen betreffend das gemeinschaftliche Eigentum der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Im Innenverhältnis zu den Wohnungseigentümern ist sie demnach auch zur Organisation der Beschlussfassung und sodann zur Beschlussausführung verpflichtet. Auch wenn dem Verwalter im Gesetz ausdrücklich Pflichten zugewiesen werden, wie dies u.a. in § 24 Abs. 1 WEG bezüglich der Einberufung von Wohnungseigentümerversammlungen oder in § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG bezüglich der Erstellung des Wirtschaftsplans der Fall ist, stellt dies nur eine interne Kompetenzzuweisung zwischen dem Verwalter und der Gemeinschaft dar. Sie ändert nichts daran, dass die Pflicht gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt und diese in Anspruch zu nehmen ist, wenn der Verwalter keine Wirtschaftspläne erstellt.

Entsprechende Grundsätze gelten auch dann, wenn im Zuge obstruktiven Abstimmungsverhaltens der Wohnungseigentümer notwendige Beschlüsse nicht gefasst werden. Insoweit in ihrem Sondereigentum geschädigte Wohnungseigentümer können nicht direkt gegen die nicht zustimmenden Wohnungseigentümer vorgehen, sie müssen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Anspruch nehmen.

In beiden Fällen hat dann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsprechende Regressansprüche. Bei Pflichtverletzungen des Verwalters kann sie ihre Ansprüche, vertreten durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder einen anderen nach § 9b Abs. 2 WEG zum Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter bestellten Wohnungseigentümer, gerichtlich geltend machen. Im Fall des obstruktiven Stimmverhaltens kann sie die nicht zustimmenden Wohnungseigentümer auf Schadensersatz in Anspruch nehmen.