Haftung der Eigentümer und der Eigentümergemeinschaft

Zusammenfassung

 

Überblick

Die Parallelhaftung der Eigentümer und der Eigentümergemeinschaft gegenüber einem Dritten führt nach den Vorgaben des BGH zu einer erhöhten Verantwortlichkeit des Verwalters. Er muss bei der Durchführung von Maßnahmen versuchen, die Individualhaftung einzelner Eigentümer zu vermeiden. Die Haftung der Eigentümer und/oder der Eigentümergemeinschaft nach einem Schadensfall ist aus der Sicht eines Gläubigers häufig schwierig zu entscheiden. Die Rechtsprechung bietet Lösungsansätze. Daneben gibt es wechselseitige Haftungsansprüche im Innenverhältnis der Eigentümer untereinander, der Eigentümer gegenüber der Eigentümergemeinschaft und umgekehrt.

1 Haftung im Wandel

1.1 Haftung aus Altverträgen

 

Rz. 700

Bis zur Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft durch den BGH wurden Verträge zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern und dem Vertragspartner geschlossen. Jeder Wohnungseigentümer haftete gesamtschuldnerisch für die daraus entstandenen gemeinschaftlichen Verbindlichkeiten. Ein Unternehmer hatte dann die Möglichkeit, wegen seiner unbezahlten Gesamt- oder Teilforderung per Werklohnklage gegen nur einen zahlungsfähigen Eigentümer vorzugehen.

Die Entdeckung der rechtsfähigen Eigentümergemeinschaft durch den BGH wirkt sich auch auf Altverträge aus. Im Rechtsverhältnis zu einem Dritten ist regelmäßig von einem Vertrag mit der rechtsfähigen Eigentümergemeinschaft auszugehen, wenn nicht ausdrücklich – und deswegen ausnahmsweise – die einzelnen Eigentümer Vertragspartner geworden sind. Der Wortlaut einer Vertragsgestaltung ist unter dem Blickwinkel der Entscheidung des BGH v. 2.6.2005 auszulegen. Die Eigentümer haften für Forderungen aus Altverträgen weder anteilig noch gesamtschuldnerisch.

1.2 Haftung nach der WEG-Novelle

 

Rz. 701

Haftung der Eigentümer im Außenverhältnis

Neue Verträge im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums werden immer mit der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geschlossen. Sollen die Eigentümer – wie früher – gesamtschuldnerisch verpflichtet werden, muss dies in aller Deutlichkeit als Ausnahme erkennbar gemacht werden. "Für Verbindlichkeiten aus einem Vertrag mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer haften die Wohnungseigentümer nur dann als Gesamtschuldner, wenn sie sich neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben". Alle Eigentümer müssen dabei mitwirken. Ein Mehrheitsbeschluss kann keinen Eigentümer gegen seinen Willen in eine gesamtschuldnerische Haftung zwängen. Dafür haben die Eigentümer keine Beschlusskompetenz. Ein dennoch gefasster Beschluss ist nichtig.

Zur Sicherung der Gläubigerrechte regelt § 10 Abs. 7 WEG, dass eingenommenes Vermögen und Forderungen dem Verband gehören, der so zahlungsfähig wird.

Neben der Haftung des Verbands ordnet § 10 Abs. 8 WEG eine in der Höhe auf den Miteigentumsanteil begrenzte Außenhaftung der einzelnen Wohnungseigentümer an.

  • Gläubiger einer Wohnungseigentümergemeinschaft können ihre Ansprüche gegen die Gemeinschaft in voller Höhe geltend machen.
  • Gleichzeitig kann ein Gläubiger seine Ansprüche auch gegen die einzelnen Wohnungseigentümer verfolgen. Jeder von ihnen haftet aber nur in Höhe eines Teilbetrags, der den erworbenen und im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteilen entspricht.
  • Die Grundsätze der Parallelhaftung sind auf Altfälle nicht anwendbar, deren Verbindlichkeit vor dem 1.7.2009 begründet wurde.
  • Die Grundsätze über die Haftung des Verbands und der anteiligen Haftung der Eigentümer gelten auch bei kleinen Zweiergemeinschaften.
 

Rz. 702

Haftung der Eigentümer im Binnenverhältnis

Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird aber nicht nur "nach außen" tätig. Nach § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG kann sie im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowohl gegenüber Dritten wie auch gegenüber den Miteigentümern Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Zum Vermögen des Verbands gehören auch die Ansprüche aus dem Wirtschaftsplan, aus der Jahresabrechnung oder aus Beschlüssen zur Zahlung einer Sonderumlage. Diese Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft richten sich gegen die Miteigentümer. Deren Verfolgung bedeutet die Realisierung von Ansprüchen im Binnenverhältnis.

Die Kostenverteilung im Innenverhältnis richtet sich nach den Regeln für die Verteilung gemeinschaftlicher Kosten gemäß § 16 WEG. § 10 Abs. 8 WEG ist deswegen für Ausgleichsansprüche der Eigentümer untereinander nicht anwendbar sein. Es besteht kein unmittelbarer Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers gegen einen anderen auf anteilige Erstattung von verauslagten Gemeinschaftskosten. Ausgleichsansprüche sind nur gegen den Verband zu richten.

Von der Haftung des Verbands unterscheidet sich die Frage, wer darüber entscheidet, ob, wann und in welcher Höhe im Einzelfall eine Zahlung an einen Miteigentümer erfolgt. Dies unterfällt dem Selbstverwaltungsrecht der Eigentümer nach § 21 WEG. Bei Verweigerung muss eine ersetzende Entscheidung des Gerichts nach § 21 Abs. 8 WEG gesucht werden.

2 Auswirkungen der WEG-Haftung für den Vertragsgläubiger

 

Rz. 703

Ein Vertragspartner kann erwarten, dass eine vereinbarte Schuld bezahlt wird. Falls der Auftr...

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