Haftung aus Verkehrssicherungspflichtverletzung gegenüber einem einzelnen Wohnungseigentümer

Leitsatz

Haftung aus Verkehrssicherungspflichtverletzung gegenüber einem einzelnen Wohnungseigentümer (im vorliegenden Fall verneint)

Normenkette

§ 21 Abs. 1 WEG; § 12 FGG; §§ 31, 278, 831 BGB

Kommentar

1. Ein Antragsteller behauptete in seinem Antrag gegen die Gemeinschaft, die Verwaltung und den Hausmeister, dass sein Pkw auf seinem ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Stellplatz durch einen herabgefallenen Ast während eines Gewitters beschädigt worden sei. Seiner Meinung nach seien ihm die genannten Antragsgegner aus Verletzung von Verkehrssicherungspflichten schadensersatzpflichtig. In allen 3 Instanzen wurde der Antrag abgewiesen (vor dem LG nach Einholung eines Gartenbausachverständigen).
2. Ein Miteigentümer kann die Gemeinschaft wegen Verletzung von Verkehrssicherungspflichten grds. in Anspruch nehmen, da eine Verletzung nicht die Wohnungseigentümer als Einzelne betrifft, sondern den Verband als solchen (vgl. Fritsch, ZWE 2005, 384, 386 m.w.N. im Anschluss an BGH v. 2.6.2005, V ZB 32/05).
3. In einem laufenden Verfahren hält es der Senat auch für zulässig, dass die Partei- und Beteiligtenbezeichnung in der Rechtsbeschwerdeinstanz insoweit klargestellt werden kann. Die Identität der Beteiligten wird hierdurch nicht infrage gestellt (vgl. OLG München v. 13.7.2005, 34 Wx 061/05, NZM 2005, 673 = ZMR 2005, 729 mit Anm. Elzer). Dabei kann offen bleiben, ob in bestimmten Fällen eine derartige Berichtigung ohne Weiteres möglich ist, da bei einer Zwangsvollstreckung aus einer Entscheidung u.U. unterschiedliche Vermögensmassen haften würden. Da vorliegend Ansprüche jedoch zurückgewiesen wurden, musste diese Problematik nicht weiter untersucht werden.
4. Schadensersatzansprüche eines Eigentümers wegen Verletzung von Verkehrssicherungspflichten bzw. wegen der Verletzung korrespondierender Pflichten zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums richten sich primär gegen den Verband, d.h. die Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese kann jedoch – wie hier – Pflichten auf Dritte mit deren Einverständnis übertragen (vorliegend aufgrund entsprechender Verwaltervertragsregelung im Rahmen der Pflichten zur "ordnungsgemäßen Verwaltung" auf den Verwalter, vgl. BayObLG v. 8.9.2004, 2Z BR 144/04, NZM 2005, 24). Ein Verwalter wiederum kann namens der Wohnungseigentümergemeinschaft Pflichten im Rahmen eines vertretungsweise abgeschlossenen Betreuungsvertrags auf einen Hausmeister weiter übertragen (ebenfalls wie hier). Insoweit trifft Übertragende dann nur noch eine Pflicht zur Überwachung des Dritten. Im Allgemeinen darf darauf vertraut werden, dass ein ordnungsgemäß ausgewählter Dritter den ihm übertragenen Verpflichtungen auch nachkommt, solange nicht konkrete Anhaltspunkt bestehen, die dieses Vertrauen erschüttern (BGH v. 22.7.1999, III ZR 198/98, NZM 1999, 925). Vorliegend bestand kein Anhaltspunkt, dass Auswahl- oder Überwachungspflichten durch den Verwalter verletzt wurden. Für ein etwaiges Verschulden des Verwalters oder auch des Hausmeisters hat i.Ü. die Gemeinschaft nicht nach § 831 BGB einzustehen.
5. Sicher trifft eine Gemeinschaft auch im Verhältnis zu den einzelnen Mitgliedern eine Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Verwaltung. Bei Verletzung dieser Pflichten können Schadensersatzansprüche entstehen. Diese können nicht nur Schäden im Gemeinschafts- und Sondereigentum betreffen, sondern auch sonstige Schäden. Insbesondere dürften Schäden an zur üblichen Nutzung eingebrachten Gegenständen in den Schutzbereich der Instandhaltungspflicht fallen. Grds. ist deshalb auch hier eine Haftung der Gemeinschaft gegenüber dem Antragsteller wegen Beschädigung seines Kraftfahrzeugs denkbar (gem. § 276 BGB etwa in Form unterlassener Verwaltungsmaßnahmen, für die allerdings vorliegend keine Anhaltspunkte erkennbar sind). Denkbar ist auch eine Haftung der Gemeinschaft für schuldhaftes Handeln Dritter im Rahmen des § 31 BGB bzw. des § 278 BGB. Eine Haftung nach § 31 BGB scheitert allerdings dann, wenn die Gemeinschaft keine schuldhafte Pflichtverletzung trifft (wie hier).

6. Auch dem Hausmeister konnte vorliegend keine schuldhafte Pflichtverletzung zugerechnet werden. Die Anwendung des § 831 BGB (Verrichtungsgehilfenhaftung) scheidet vorliegend deshalb aus, weil eine ordnungsgemäße Auswahl des Hausmeisters erfolgte und deshalb auch keine laufende Überwachung seiner Arbeiten geboten war. Da der Hausmeistervertrag im Namen der Gemeinschaft abgeschlossen wurde und der Verwalter bei Vertragsabschluss nur als Vertreter der Gemeinschaft tätig war, ist der Gemeinschaft auch eine Zurechnung über § 278 BGB nicht möglich. Für ein eigenes Verschulden des Verwalters gab es vorliegend keine Anhaltspunkte.

   Selbst wenn man beim Hausmeistervertrag von einem Vertrag mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter sprechen könnte (mit Haftungsfolge gem. § 280 Abs. 1 BGB wegen Verletzung von Verpflichtungen aus einem solchen Vertrag), wäre dem Hausmeister der Schaden insgesamt nicht zuzurechnen. Das vom LG eingeholte Sachverständigengutachten erbrachte nich...