Grundstückszuwendungen / 8 Spekulationsklauseln

Spekulationsklausel

Der Übergabevertrag wird oft in der Erwartung abgeschlossen, der übergebene Grundbesitz werde auf Dauer im Besitz der Familie bleiben. Vor diesem Hintergrund werden die Abfindungszahlungen an die weichenden Erben und ggf. auch der Übergabepreis bemessen. Die anschließende gewinnbringende Veräußerung des übergebenen Grundbesitzes durch den Übernehmer an Familienfremde würde die Geschäftsgrundlage des Übergabevertrags berühren.

Hofübergabe

Bei der Hofübergabe, häufig aber auch bei der Übergabe nicht landwirtschaftlich genutzter (Haus-)Grundstücke, liegt deshalb die Vereinbarung einer Spekulationsklausel nahe. Sie soll den Übernehmer von spekulativen Veräußerungen abhalten, indem der veräußernde Übernehmer den Nettoveräußerungsgewinn nach Steuern oder zumindest einen Teil davon an den Übergeber oder die weichenden Erben abführen muss. Bestimmte Veräußerungen können von diesen Sanktionen ausgenommen werden, insbesondere solche an Abkömmlinge oder nahe Verwandte. Privilegiert sollte auch der Verkauf des übergebenen Grundbesitzes dann sein, wenn der Erlös zeitnah reinvestiert oder zur Beschaffung eines Ersatzgrundstücks verwendet wird. In allen Fällen der Vereinbarung einer Spekulationsklausel sollte deren zeitliche Geltungsdauer befristet sein. Wenn auch das BGB keine Bestimmung zur höchstzulässigen Geltungsdauer vertraglicher Unterlassungsverpflichtungen nach § 137 Satz 2 BGB enthält, sind allerdings rechtsgeschäftliche Verfügungsverbote wegen Verstoßes gegen die guten Sitten nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig, falls sie die Verfügungsbefugnis des Schuldners auf übermäßige Dauer einschränken ("Knebelung"). In einem Urteil aus dem Jahr 2012 hat der BGH zwar das zeitlose Interesse anerkannt, ein zum Gut gehörendes Grundvermögen im Familienbesitz zu halten. Insoweit kann auch ein vertragliches Verfügungsverbot für eine Geltungsdauer von mehr als 30 Jahren mit den guten Sitten vereinbar sein. Untersagt das Verfügungsverbot dem Erwerber jedoch als Ausnahme jegliche Verfügung über das Vermögen des Betriebs oder über dessen Grundvermögen, beschränkt es die wirtschaftlichen Entfaltungsmöglichkeiten des Übernehmers in einem Maße, dass dieser seine Selbstständigkeit und wirtschaftliche Handlungsfreiheit in einem wesentlichen Teil einbüßt, und stellt sich damit als sittenwidrige Knebelung dar. Ein rechtsgeschäftliches Verfügungsverbot sollte meines Erachtens – außerhalb der Hofübergabe – jedenfalls bei privaten Wohnimmobilien schon aus praktischen Gründen für nicht länger als 10 Jahre vereinbart werden. Ob man den weichenden Erben zur Geltendmachung des Veräußerungsgewinns einen direkten Anspruch gegen den Übernehmer im Sinne eines echten Vertrags zugunsten Dritter einräumen soll, ist eine Frage der Zweckmäßigkeit. Tut man dies, kann die Spekulationsklausel nur noch mit deren Zustimmung abgeändert oder aufgehoben werden.

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