Grundstückszuwendungen / 1 Die Grundstücksschenkung

Unentgeltlichkeit

Als Schenkung versteht das Bürgerliche Gesetzbuch in § 516 Abs. 1 BGB eine Zuwendung, durch die jemand einen anderen aus seinem Vermögen bereichert, wenn Einigkeit der Parteien über die Unentgeltlichkeit der Zuwendung besteht. Schenkungsversprechen bedürfen der notarielle Beurkundung gemäß § 518 Abs. 1 Satz 1 BGB. Bei der Grundstücksschenkung hat diese besondere Formvorschrift wegen des in § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB enthaltenen Formerfordernisses für Grundstücksübertragungen jedoch keine eigenständige Bedeutung. Bei Leistungsstörungen im Schenkungsrecht gilt ein spezieller Haftungsmaßstab. Der Schenker haftet für Sach- und Rechtsmängel nur bei arglistigem Verschweigen.[1] Bei sonstigen Vertragsverletzungen hat er nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten.[2] Das Gesetz schützt den freigiebig Hergebenden gegenüber dem entgeltlichen Veräußerer. Auch das Vertrauen in das Behalten dürfen des Geschenks ist geringer geschützt als beim entgeltlichen Geschäft: Nach § 528 BGB kann der Schenker die Erfüllung des Schenkungsvertrags verweigern oder die Herausgabe des Geschenks nach Bereicherungsrecht verlangen, wenn er selbst notbedürftig ist. Bei grobem Undank des Beschenkten, wozu auch eheliche Untreue zählen kann[3], kann der Schenker die Herausgabe des Geschenks gem. §§ 530 ff. BGB geltend machen.

[3] Bei ehelichen Verfehlungen sind stets die Schwere und die Umstände des Einzelfalls zu bewerten, vgl. BGH, FamRZ 1985 S. 351; OLG Düsseldorf, NJW-RR 2005 S. 300, 301; OLG München, RNotZ 2009 S. 339, 342.

1.1 Schenkungsteuer

Neuregelung notwendig

Die Grundstücksschenkung findet aus steuerlicher Sicht hauptsächlich unter dem Aspekt der Schenkungsteuer Beachtung. Die Schenkungsteuer (einschließlich Erbschaftsteuer) hat große fiskalische Bedeutung für den Staatshaushalt. Im Jahr 2009 betrug der Anteil der Erbschaft- und Schenkungsteuer 27,8 % der gesamten eigenen Steuereinnahmen der Bundesländer.[1] Die Erbschaft- und Schenkungsteuer ist im Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG)[2] geregelt. Dieses Gesetz war wiederholt Gegenstand verfassungsrichterlicher Entscheidungen, weil es den Anforderungen des Gleichheitsgrundsatzes aus Art. 3 Abs. 1 GG nicht genügte.[3] Auch die gegenwärtige Fassung wurde mit Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 17.12.2014 wegen der weitgehenden Verschonung von Betriebsvermögen für verfassungswidrig erklärt. Das Bundesverfassungsgericht hat den Gesetzgeber verpflichtet, bis spätestens 30.6.2016 eine Neuregelung zu treffen. Bis zu einer Neuregelung ist das bisherige Recht weiter anwendbar. Als steuerpflichtiger Erwerb gilt gem. § 10 Abs. 1 Satz 1 ErbStG die Bereicherung des Erwerbers, soweit sie nicht steuerfrei ist. Die Höhe der Bereicherung leitet sich aus der Bewertung der angefallenen Vermögensvorteile ab.

Bewertung

Die Bewertungsgrundlagen sind im Bewertungsgesetz (BewG) festgelegt. Das Gesetz enthält in den §§ 19 ff. BewG die auf den Einheitswert abzielenden Bewertungsvorschriften für die Grundsteuer, in den §§ 138 ff. BewG die auf den Bedarfswert abzielenden Bewertungsvorschriften für die Grunderwerbsteuer und in den §§ 157 ff. BewG die auf den gemeinen Wert abzielenden Bewertungsvorschriften für die Schenkung- und Erbschaftsteuer. Der Wert des Grundvermögens bestimmt sich gem. § 177 BewG nach dem gemeinen Wert, also gem. § 9 BewG dem Preis, der bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsguts bei einer Veräußerung zu erzielen wäre, wobei ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse nicht zu berücksichtigen sind.

Grundvermögen

Zum Grundvermögen zählen gem. § 176 BewG alle Grundstücksarten mit Ausnahme des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens und der Betriebsgrundstücke. Der Wert von unbebauten Grundstücken bestimmt sich gem. § 179 BewG regelmäßig nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten der Gutachterausschüsse. Beim Wert von bebauten Grundstücken unterscheidet § 182 BewG einzelne Grundstücksarten und stellt 3 verschiedene Bewertungsverfahren zur Verfügung.

Vergleichswert

Für Wohnungs- oder Teileigentum sowie Ein- oder Zwei-Familienhäuser ist grundsätzlich das sog. Vergleichswertverfahren anzuwenden. Hierfür werden gem. § 183 Abs. 1, Abs. 2 BewG Vergleichskaufpreise und Vergleichsfaktoren herangezogen. Belastungen privater oder öffentlich-rechtlicher Natur bleiben gem. § 183 Abs. 3 BewG außer Betracht.

Ertragswert

Für Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt, ist das sog. Ertragswertverfahren anzuwenden. Hierfür wird gem. § 184 Abs. 1 BewG der Bodenwert mit dem Gebäudeertragswert addiert. Der Gebäudeertragswert versteht sich als der Barwert der für die gesamte Nutzungsdauer aus den Gebäuden erzielbaren Reinerträge.[4]

Sachwert

Für Wohnungs- oder Teileigentum sowie Ein- oder Zwei-Familienhäuser, bei denen ein Vergleichswert nicht vorliegt, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich...

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