Grundstück und Grundbuch / 7.2.4 Ausschluss des gutgläubigen Erwerbs

Nur der redliche Erwerber wird geschützt

Nur der redliche Erwerber wird geschützt. Redlichkeit setzt mithin voraus, dass der Erwerber die Unrichtigkeit des Grundbuchs nicht kennt und kein Widerspruch im Grundbuch eingetragen ist (§ 892 Abs. 1 Satz 1 BGB). Handelt für den Erwerber ein Vertreter, kommt es auf die Kenntnis des Vertreters (§ 166 Abs. 1 BGB) an. Bekannt ist die Grundbuchunrichtigkeit nur, wenn der Erwerber positive Kenntnis hat. Beweispflichtig ist derjenige, der die Gutgläubigkeit bestreitet. Eine auf Fahrlässigkeit beruhende Unkenntnis steht der Kenntnis der Unrichtigkeit nicht gleich.

Erhält der Erwerber erst nach Stellung des Eintragungsantrags oder, wenn die Einigung erst später zustande kommt, nach der Einigung Kenntnis von der Unrichtigkeit, schadet ihm dies nicht mehr (§ 892 Abs. 2 BGB).

Der Erwerber eines streitbefangenen Grundstücks muss das Urteil nach § 325 Abs. 1 ZPO gegen sich gelten lassen, es sei denn, er hat von dem anhängigen Verfahren keine Kenntnis (§ 325 Abs. 2 ZPO). Um zu verhindern, dass die Urteilswirkung gegen den gutgläubigen Erwerber entfällt, ist nach einhelliger Meinung[1] die Eintragung eines Rechtshängigkeitsvermerks im Grundbuch zulässig.[2] Ausgenommen sind Rechtsstreite, die Ansprüche aus einer eingetragenen Reallast, Hypothek, Grundschuld oder Rentenschuld betreffen, weil das Urteil gegen den Erwerber des belasteten Grundstücks auch dann wirkt, wenn dieser die Rechtshängigkeit nicht gekannt hat (§ 325 Abs. 3 Satz 1 ZPO).

Altrechtliche Grunddienstbarkeiten, die bereits vor dem 1.1.1900 bestanden, bedürfen zur Erhaltung ihrer Wirksamkeit – vorbehaltlich anders lautender landesrechtlicher Regelungen[3] – gegenüber dem öffentlichen Glauben des Grundbuchs nicht der Eintragung (Art. 187 Abs. 1 EGBGB). Gleiches galt in den neuen Bundesländern für das sog. Gebäudeeigentum und das Nutzungsrecht[4] bis zum Ablauf der Gutglaubensschonfrist (31.12.2000). Diese Rechte bleiben also auch ohne Eintragung im Grundbuch bestehen. Ein gutgläubiger Erwerb des Grundstücks ohne Nutzungsrecht oder ohne Gebäudeeigentum war vor Ablauf der Schonfrist ausgeschlossen.

[1] OLG Stuttgart, Beschluss v. 3.5.1979, 8 W 527/78, DNotZ 1980 S. 106; Demharter, Anhang zu § 13 Rn. 22 m. w. N.
[2] Nach h. M. nur aufgrund einer einstweiligen Verfügung oder Bewilligung des Betroffenen, zum Streitstand vgl. Schöner/Stöber, 15. Aufl. 2012, Rn. 1654; zur Eintragung eines Rechtshängigkeitsvermerks im Bereich der ehemaligen DDR siehe auch § 8 Abs. 2 GBBerG sowie § 113 Abs. 3 Satz 2 SachenRBerG.
[3] Art. 31 Bad.-Württ. AGBGB; Art. 37 BremAGBGB; Art. 44–46 HambAGBGB.
[4] Art. 233 § 4 Abs. 1 EGBGB, Art. 233 § 2 b EGBGB, Art. 233 § 8 EGBGB; dazu Krauß, Beck’sches Notarhandbuch, 2. Aufl. 1997, A IX Rn. 233.

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