Grundsätze zur Verwirkung von Unterlassungsansprüchen
  

Begriff

Die Verwirkung eines Unterlassungsanspruchs wegen der zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit schützt deren Eigentümer davor, dass er das bislang geduldete Verhalten ändern oder aufgeben muss, vermittelt ihm jedoch nicht allgemein die Rechtsposition, die er innehätte, wenn die Nutzung von der Teilungserklärung gedeckt wäre. Eine Teileigentumseinheit, die nach der Teilungserklärung als Ladenraum dient, darf jedenfalls dann nicht als Gaststätte mit nächtlichen Öffnungszeiten genutzt werden, wenn das maßgebliche Landesrecht die nächtliche Öffnung von Verkaufsstellen untersagt. Für die schuldrechtliche Änderung einer in der Teilungserklärung enthaltenen Zweckbestimmung ist erforderlich, dass jeder Sondereigentümer Kenntnis sowohl von dem Inhalt der Teilungserklärung als auch von der Rechtswidrigkeit der derzeitigen Nutzung hat und allseitig der rechtsgeschäftliche Wille besteht, für die Zukunft eine verbindliche Änderung vorzunehmen; eine schlichte Duldung reicht keinesfalls aus (BGH, Urteil v. 10.7.2015, V ZR 169/14).

Teileigentumseinheit "Laden" wird seit 25 Jahren als Gaststätte genutzt

Eine Wohnungseigentümerin betreibt in ihrer Teileigentumseinheit bereits seit über 25 Jahren eine Gaststätte. Die Teileigentumseinheit ist in der Teilungserklärung als "Ladenraum" bezeichnet. Die Gaststätte wird seit Freigabe der Öffnungszeiten im Jahr 2007 bis in die frühen Morgenstunden betrieben. Die Wohnungseigentümer hatten dann einen Beschluss gefasst, wonach die Gaststätte nur bis 1 Uhr nachts geöffnet sein dürfe und dies notfalls gerichtlich durchzusetzen ist. Die Klage, mit der die übrigen Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümerin dazu verurteilen lassen wollten, die Gaststätte nicht nach 1 Uhr nachts zu betreiben, war schließlich erfolgreich.

Unterlassungsanspruch war weder verjährt noch verwirkt

Der entsprechende Unterlassungsanspruch war zunächst nicht verjährt, weil Unterlassungsansprüche wegen einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung nicht verjähren. Er war aber auch nicht verwirkt. Ein Recht ist immer dann verwirkt, wenn sich der Schuldner – hier also die Wohnungseigentümerin – wegen der Untätigkeit seines Gläubigers – hier also der übrigen Wohnungseigentümer – über einen gewissen Zeitraum hin bei objektiver Beurteilung darauf einrichten darf und eingerichtet hat, dieser werde sein Recht nicht mehr geltend machen, und deswegen die verspätete Geltendmachung gegen Treu und Glauben verstößt. An dem sogenannten Zeitmoment fehlt es in der Regel, wenn eine wiederholte Störung einen neuen Anspruch auslöst. Die Verwirkung eines Unterlassungsanspruchs wegen der zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit schützt deren Eigentümer davor, dass er das bislang geduldete Verhalten ändern oder aufgeben muss, vermittelt ihm jedoch nicht allgemein die Rechtsposition, die er innehätte, wenn die Nutzung von der Teilungserklärung gedeckt wäre. Insbesondere begründet sie nicht das Recht, neue nachteilige Veränderungen vorzunehmen, die qualitativ eigenständige Störungen darstellen.

Neue eigenständige Störungen durch Ausweitung der Öffnungszeiten

Vorliegend lagen aber neue eigenständige Störungen vor. Vor dem Jahr 2007 war die Gaststätte nämlich nicht in den Nachtstunden betrieben worden. Die Ausweitung der Öffnungszeiten über 1 Uhr nachts hinaus begründet also Unterlassungsansprüche der übrigen Wohnungseigentümer. Diese werden auch allein gerichtlich verfolgt, da der Betrieb der Gaststätte ansonsten hingenommen wird. Verwirkung ist insoweit schon deshalb nicht eingetreten, weil es an dem Zeitmoment in Gestalt einer vorangehenden langjährigen Duldung fehlt.

Unterlassungsansprüche der übrigen Wohnungseigentümer

Klarstellend führten die Richter noch aus, dass die Regelung in der Teilungserklärung, wonach die Teileigentumseinheit als "Ladenraum" dient, eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter darstellt. Die Nutzung als Gaststätte ist hiervon nicht gedeckt. Bereits aus diesem Grund bestehen Unterlassungsansprüche der übrigen Wohnungseigentümer – und zwar auch ohne entsprechende Beschlussfassung. Insoweit war vorliegend insbesondere zu berücksichtigen, dass nach den entsprechenden landesgesetzlichen Bestimmungen Läden zur Nachtzeit geschlossen sein müssen. Auch bei einer typisierenden Betrachtungsweise stört der Betrieb einer Gaststätte also mehr als der eines Ladens.

Im Zweifel ist von einer bloßen Duldung auszugehen

Schließlich ist auch die Teilungserklärung nicht konkludent bzw. dahingehend geändert worden, dass die Teileigentumseinheit nunmehr als Gaststätte dient. Grundsätzlich kann eine solche in der Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter zwar geändert werden. Gegenüber Sonderrechtsnachfolgern wirkt dies allerdings nur, wenn die Änderung ins Grundbuch eingetragen wird. Dies war bereits vorliegend nicht der Fall. Der Umstand, dass eine zweckwidrige Nutzung geduldet wird, kann für sich genommen zwar den Einwand der Verwirkung begründen, weil diese eine Rechtsfolge tatsächlichen Verha...

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