Grunddienstbarkeiten in der Verwalterpraxis
  
Begriff

Nicht selten sind Verwalter in der Praxis mit Grunddienstbarkeiten konfrontiert. So können etwa von ihnen verwaltete Gemeinschaftsgrundstücke mit Grunddienstbarkeiten belastet sein oder verwaltete Grundstücke können durch eine Grunddienstbarkeit begünstigt sein. Bei einer Grunddienstbarkeit handelt es sich um ein dingliches Recht, das jeweils zulasten eines Grundstücks besteht und den jeweiligen Eigentümer belastet und spiegelbildlich dem Eigentümer des begünstigten Grundstücks einen Vorteil bietet. Paradebeispiel sind hier Geh- und Fahrtrechte oder aber Stellplatznutzungsberechtigungen. Geregelt sind die Grunddienstbarkeiten in den §§ 1018 ff. BGB.

Gemeinschaftsgrundstück kann nur einheitlich belastet werden

Im Hinblick auf das Gemeinschaftseigentum kann das Gemeinschaftsgrundstück nur einheitlich belastet werden, da eine Grunddienstbarkeit nicht an einem Miteigentumsanteil begründet werden kann. Soll also dem Grundstücksnachbarn oder der Nachbareigentümergemeinschaft ein Geh- und Fahrtrecht über das Gemeinschaftsgrundstück eingeräumt werden, so muss gleichartige Belastung in sämtlichen einzelnen Wohnungsgrundbüchern der einzelnen Wohnungseigentümer erfolgen. Ein einzelner Wohnungseigentümer könnte also einem Gemeinschaftsfremden nicht etwa an dem zu seinen Gunsten bestehenden Sondernutzungsrecht an einem Pkw-Stellplatz eine Grunddienstbarkeit einräumen. Da die dem Sondernutzungsrecht unterliegende Fläche weiterhin Gemeinschaftseigentum bleibt und insoweit eben sämtlichen Wohnungseigentümern zu einem bestimmten Bruchteil gehört, könnte eine derartige Grunddienstbarkeit lediglich wiederum unter Belastung sämtlicher Wohnungseigentümer und wiederum jeweiliger Eintragung in ihren Wohnungsgrundbüchern begründet werden.

Streitpotenzial: Grunddienstbarkeit an Stellplätzen zugunsten der Nachbargemeinschaft

Streit kann insbesondere dann entstehen, wenn zugunsten des Grundstücksnachbarn oder zugunsten der Nachbargemeinschaft ein gleichberechtigtes unbeschränktes Nutzungsrecht an den gemeinschaftlichen Stellplätzen durch Grunddienstbarkeit gesichert ist. Hier sind nämlich Fälle durchaus verbreitet, in denen eine derart intensive Nutzung der Stellplätze durch den Grundstücksnachbarn oder die Nachbargemeinschaft erfolgt, dass die Eigentümer der verpflichteten Gemeinschaft ihre Kraftfahrzeuge gar nicht mehr auf dem gemeinschaftlichen Grundstück abstellen können. Wie auch ansonsten üblich: Der Verwalter wird mit dem Problem konfrontiert und soll Abhilfe schaffen. Zunächst wird sich für ihn vielleicht die Frage stellen, was er überhaupt mit dieser Angelegenheit zu tun hat. Auf diese Frage wird in diesem Beitrag zwar noch eingegangen. Soweit sich der Verwalter allerdings auch bei ggf. "fehlender Betroffenheit" weigern sollte, den Wohnungseigentümern hier mit Rat – insbesondere aber auch – mit Tat zur Seite zu stehen, wird er sich nicht eben beliebt machen.

Verpflichtung zur schonenden Ausübung der Grunddienstbarkeit

Die Regelung in § 1020 BGB verpflichtet jedenfalls den Berechtigten einer Grunddienstbarkeit zur "schonenden Ausübung" der Grunddienstbarkeit. Grundsätzlich hat zwar die Grunddienstbarkeit Vorrang gegenüber der Eigennutzung des Grundstückseigentümers und somit der Wohnungseigentümer, die durch die Grunddienstbarkeit belastet sind. Der Berechtigte, also der Grundstücksnachbar oder die Eigentümer der Nachbargemeinschaft, ist jedoch zur sachgemäßen Rechtsausübung verpflichtet. So nun eine unumschränkte Mitnutzungsberechtigung derart exzessiv erfolgt, dass letztlich den belasteten Eigentümern gar keine Stellplätze mehr zur Verfügung stehen, haben diese Anspruch auf eine Ausübungsregelung entsprechend den Regelungen über die (Bruchteils-)Gemeinschaft des § 745 Abs. 2 BGB. Inhalt bzw. Turnus der Ausübungsregelung ist dabei abhängig vom konkreten Einzelfall und bedarf entsprechender Interessenabwägung. So etwa 20 Stellplätze vorhanden sind und beide Wohnungseigentümergemeinschaften über 15 Sondereigentumseinheiten verfügen, ist eine hälftige Aufteilung der Stellplätze unbestreitbar interessengerecht. Bei unterschiedlicher Anzahl von Sondereigentumseinheiten wäre eine entsprechend quotale Aufteilung interessengerecht. Da grundsätzlich ein Anspruch auf eine Ausübungsregelung besteht, können Abwehrrechte – im Übrigen Abwehrrechte nach §§ 1004, 1027 BGB – bereits vor ihrem Zustandekommen geltend gemacht werden (BGH, Urteil v. 19.9.2008, V ZR 164/07, NJW 2008 S. 3703). Im Fall der Fälle könnten also die exzessiv nutzenden Nachbareigentümer bereits vor dem Zustandekommen einer Ausübungsregelung auf Unterlassung eben dieser exzessiven Nutzung in Anspruch genommen werden. Aber auch nur hierauf. Ein Anspruch auf Unterlassung der ihnen aus der Grunddienstbarkeit begründeten Rechte insgesamt könnte nicht erfolgreich durchgesetzt werden.

Streitpunkt Instandsetzungsverpflichtungen und Kostenbeteiligung bei Geh- und Fahrtrechten

Weiterer häufiger Streitpunkt sind die Geh- und Fahrtrechte und hier insbesondere Instandsetzungsverpfl...

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