Grundbuch: Keine Berichtigung von nicht zugeordnetem Sondernutzungsrecht

Leitsatz

Ein mangels Antrags und Bewilligung bei dem Verkauf eines Wohnungseigentumsrechts durch den teilenden Eigentümer noch nicht zugeordnetes Sondernutzungsrecht kann nach dem Verkauf des letzten Wohnungseigentumsrechts nicht im Wege der Grundbuchberichtigung nach § 22 GBO wegen Unrichtigkeit nachträglich im Grundbuch eingetragen werden.

Normenkette

§§ 13 Abs. 2, 15 Abs. 1 WEG

Das Problem

1. K erwirbt im Jahr 2001 das Wohnungseigentumsrecht Nr. 1 von Bauträger B. Im Kaufvertrag ist folgende Regelung enthalten:

   Der Eigentümer nimmt Bezug auf § 3 der Teilungserklärung vom 1. März 1995 und ordnet hiermit unter Ausschluss der anderen Miteigentümer dem Wohnungseigentum Nr. 1 den mit Nr. Px bezeichneten und in der Tiefgarage im Untergeschoss befindlichen Pkw-Abstellplatz auf der Schiebepalette zu. Das vorbezeichnete Miteigentum einschließlich des Sondernutzungsrechtes am Pkw-Abstellplatz wird im Folgenden als "Kaufgegenstand" bezeichnet.

   Mitverkauft ist das gemäß § 3 der Teilungserklärung vom 1. März 1995 begründete Sondernutzungsrecht an dem mit Nr. Px bezeichneten und in der Tiefgarage im Untergeschoss befindlichen Pkw-Abstellplatz auf der Schiebepalette.

   In § 3 der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung heißt es hierzu wie folgt:

   An den mit Nr. Px in der Tiefgarage im Untergeschoss befindlichen Pkw-Abstellplatz auf der Schiebepalette und an dem mit Py bezeichneten Pkw-Abstellplatz im Freien werden Sondernutzungsrechte unter Ausschluss der anderen Miteigentümer begründet, und zwar dergestalt, dass bereits jetzt das Mitgebrauchsrecht der künftigen Miteigentümergemeinschaft aufgehoben wird. Das jeweilige Sondernutzungsrecht an den vorgenannten Pkw-Abstellplätzen kann nur auf einen Wohnungs- bzw. Teileigentümer übertragen werden. Der gegenwärtige Eigentümer ist ausschließlich berechtigt und bevollmächtigt, diese Sondernutzungsrechte erstmals zu übertragen, und zwar dergestalt, dass sie einem Wohnungs- bzw. Teileigentum zugeordnet werden.

   Im Zusammenhang mit der Eigentumsumschreibung wird kein Antrag auf "Eintragung" eines Sondernutzungsrechts gestellt.

2. Im Jahr 2014 beantragt K unter Hinweis auf die Teilungserklärung sowie die Zuordnung des Pkw-Stellplatzes im Kaufvertrag, sein Sondernutzungsrecht in das Grundbuch einzutragen (B hat in der Wohnungseigentumsanlage kein Wohnungseigentumsrecht mehr). Das Grundbuchamt gibt dem Antrag nicht statt. Es meint, für die Eintragung des Sondernutzungsrechts fehle es an einer Bewilligung, die seinerzeit durch den teilenden Eigentümer, der mit dem Verkauf der letzten Wohnung insoweit die Bewilligungsberechtigung verloren habe, nicht erteilt worden sei. Die Bewilligung gemäß § 19 GBO müsse daher durch sämtliche Miteigentümer und deren eventuell eingetragene Gläubiger erteilt werden. Demgegenüber macht der Verfahrensbevollmächtigte des K geltend, aufgrund der im Kaufvertrag erfolgten Zuordnung des Sondernutzungsrechts sei das Grundbuch insoweit nachweislich unrichtig und deshalb ohne Bewilligung der übrigen Miteigentümer zu berichtigen. Das Grundbuchamt hält ungeachtet dessen an seiner Rechtsauffassung fest und weist den Antrag zurück. Hiergegen richtet sich K's Beschwerde. Er meint, es bestehe kein Eintragungshindernis, weil die Regelungen in der Teilungserklärung sowohl den Ausschluss des Mitgebrauchsrechts der übrigen Eigentümer als negative Komponente als auch wegen der erteilten Berechtigung zur erstmaligen Übertragung bereits die Zuordnung des Sondernutzungsrechts an den teilenden Eigentümer beinhalteten, sodass das Sondernutzungsrecht bereits mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher unter Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung gemäß §§ 10 Abs. 3, 7 Abs. 3 WEG zum Inhalt des Sondereigentums geworden sei. Selbst wenn man abweichend hiervon den teilenden Eigentümer nicht als ersten Sondernutzungsberechtigten ansehe, seien die Regelungen gemäß § 10 Abs. 3 in Verbindung mit § 7 Abs. 3 WEG mit dinglicher Wirkung gegenüber allen anderen damaligen wie heutigen Eigentümern erfolgt. Jedenfalls stelle die in der Teilungserklärung dem teilenden Eigentümer eingeräumte Ermächtigung eine aufschiebende Bedingung im Sinne des § 158 Abs. 1 BGB dar, sodass mit Eintritt der Bedingung das Grundbuch unrichtig geworden und ohne Bewilligung der anderen Eigentümer oder dinglich Berechtigter zu berichtigen sei. K sei Eigentümer des Wohnungseigentums Nr. 1, zu dessen Inhalt das Sondernutzungsrecht zugeordnet worden sei. Eine Abtretung des Sondernutzungsrechts an Dritte sei nicht erfolgt und habe auch nicht erfolgen können, da in keinem Wohnungsgrundbuchblatt eine Eintragung hinsichtlich des Sondernutzungsrechts am Pkw-Stellplatz Px erfolgt sei und deshalb ein – verdinglichtes – Sondernutzungsrecht auch nicht habe abgetreten werden können. Aus BGH v. 20.9.2000, V ZB 58/99, BGHZ 145 S. 158, 169 sei zu schließen, dass ein bloß schuldrechtliches, nicht im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht neben oder anstelle des verdinglichten Sondernutzungsrechts nicht bestehen könne. Jedenfalls solange dem Grundbucham...