Gewerbliche Weitervermietung: Anforderungen an den Begriff des gewerblichen Handelns
  

Begriff

BGB § 565

Eine gewerbliche Weitervermietung, die eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete und mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübte Vermietungstätigkeit voraussetzt, liegt auch dann vor, wenn der Zwischenvermieter die von ihm angemieteten Wohnungen an die Arbeitnehmer seines Gewerbebetriebes weitervermieten will, um diese an sich zu binden und sich Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen zu verschaffen, die ihren Arbeitnehmern keine Werkswohnungen anbieten können; eine Gewinnerzielungsabsicht aus der Vermietung selbst ist nicht erforderlich (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteil v. 20.1.2016, VIII ZR 311/14, NJW 2016 S. 1086).

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Ein im Großraum Frankfurt/M. ansässiges Wirtschaftsunternehmen mietete in den 1960er- und 1970er-Jahren in großem Umfang Wohnungen an, um diese an einzelne Arbeitnehmer weiterzuvermieten. Die zwischen den jeweiligen Eigentümern und dem Wirtschaftsunternehmen vereinbarten Mietbedingungen waren identisch mit den in den jeweiligen Untermietverträgen vereinbarten Bedingungen. Dies galt auch für die Miete, die Betriebskosten und für die Mieterhöhungen.

Eine der Wohnungen hat das Wirtschaftsunternehmen im Jahr 1971 an einen Arbeitnehmer vermietet, der die Wohnung bis zum heutigen Tag nutzt. Der ursprüngliche Eigentümer der Wohnung veräußerte die Immobilie an einen Erwerber. Dieser kündigte das mit dem Wirtschaftsunternehmen bestehende Hauptmietverhältnis. Er nimmt den Arbeitnehmer auf Räumung und Herausgabe in Anspruch. Dieser begehrt im Wege der Widerklage die Feststellung, dass der Erwerber in den zwischen ihm und dem Wirtschaftsunternehmen bestehenden Mietvertrag eingetreten sei.

Das Landgericht wies die Räumungsklage ab und gab der Feststellungsklage statt. Die Revision des Eigentümers war erfolglos.

1 Eintritt des Erwerbers in den Hauptmietvertrag

Mit der Eintragung des Erwerbers ins Grundbuch trat dieser in den zwischen dem Veräußerer und dem Wirtschaftsunternehmen bestehenden Hauptmietvertrag ein. Hierbei handelt es sich um ein gewerbliches Mietverhältnis, das der Erwerber als neuer Vermieter ohne Angaben von Gründen kündigen kann.

Ist das Hauptmietverhältnis beendet, kann der Vermieter die Mietsache auch von dem Untermieter herausverlangen (§ 546 Abs. 2 BGB).

2 Ausnahme: Gewerbliche Zwischenvermietung

Hiervon besteht eine wichtige Ausnahme: Ist in dem Hauptmietvertrag vereinbart, dass der Mieter die Mietsache "gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten" soll, tritt der Vermieter bei der Beendigung des Hauptmietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten ein (§ 565 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Die Regelung setzt also voraus,

  1. dass zwischen dem Eigentümer und dem Wirtschaftsunternehmen ein Mietvertrag besteht,
  2. dass das Wirtschaftsunternehmen nach diesem Vertrag berechtigt ist, die Wohnung an einen Arbeitnehmer zu vermieten, und
  3. dass die Vermietung zu einem gewerblichen Zweck erfolgt.

3 Gewinnerzielungsabsicht oder wirtschaftliches Eigeninteresse

Die unter Ziff. 1 und 2 dargestellten Voraussetzungen lagen zweifelsfrei vor.

Fraglich ist allein, ob das Wirtschaftsunternehmen bei der Vermietung der Wohnungen an die Arbeitnehmer "gewerblich" gehandelt hat. Hierzu hat der BGH in dem Urteil vom 20.1.2016 (VIII ZR 311/14) entschieden, dass gewerbliches Handeln anzunehmen ist, wenn der Hauptmieter "mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse" tätig wird.

Eine Absicht zur Gewinnerzielung ist anzunehmen, wenn sich der Vermieter aus der Vermietung von Wohnungen an Dritte eine ständige Erwerbsquelle verschaffen will. Es ist nicht erforderlich, dass der Vermieter aus der Vermietung tatsächlich einen Gewinn erzielt. Lediglich sein Handeln muss auf Gewinnerzielung gerichtet sein.

Daran fehlt es hier, weil das Wirtschaftsunternehmen die Wohnungen zu den im Hauptmietvertrag vereinbarten Konditionen – also ohne Gewinnerzielungsabsicht – weitervermietet hat.

Nach dem Urteil des BGH vom 20.1.2016 (VIII ZR 311/14) liegt gewerbliches Handeln aber auch dann vor, wenn der Hauptmieter – ohne Gewinnerzielungsabsicht – ein eigenes wirtschaftliches Interesse verfolgt.

Dazu führt der BGH aus, vorliegend sei das wirtschaftliche Interesse "in dem Bestreben zu sehen, für das Unternehmen Arbeitnehmer an sich zu binden und sich Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen zu verschaffen, die ihren Arbeitnehmern keine Werkswohnungen anbieten können". Dies gelte umso mehr, wenn Wohnraum zu tragbaren Bedingungen für Mieter in einem Ballungsgebiet – wie hier Frankfurt am Main – nicht ohne Weiteres zu finden ist.

BGH, Urteil v. 17.1.2018, VIII ZR 241/16

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