Gewerbliche Weitervermietung: Analoge Anwendung der Grundsätze bei Nutzung der Mietsache als Werkwohnung?
  

Begriff

BGB § 565

Bei Weitervermietung einer gewerblich angemieteten Wohnung als Werkwohnung für einen Arbeitnehmer des Hauptmieters kann die gesetzliche Regelung über gewerbliche Zwischenvermietung bei vergleichbarer Interessenlage entsprechend anwendbar sein, wenn der Hauptmieter die Wohnung zu marktgerechten Bedingungen weitervermietet hat und davon ausgegangen werden kann, der Eigentümer hätte die Wohnung zu vergleichbaren Bedingungen auch unmittelbar vermietet.

(Leitsatz des Gerichts)

A war der Eigentümer mehrerer Wohnhäuser. Eine Vielzahl der Wohnungen wurde im Jahr 1965 an die B-AG vermietet. Nach den jeweiligen Mietverträgen war die B-AG berechtigt, die Wohnungen ihren Arbeitnehmern als Werkwohnung zur Verfügung zu stellen. Eine der Wohnungen vermietete die B-AG an ihren Angestellten C und dessen Ehefrau. Die Konditionen dieses Untermietvertrags sind mit den Konditionen des Hauptmietvertrags identisch.

Im Jahr 1994 veräußerte A seinen Grundbesitz an D. Dieser will an den Gebäuden Wohnungseigentum begründen und die einzelnen Wohnungen als Eigentumswohnungen vermarkten. Aus diesem Grund kündigte er das mit der B-AG bestehende Hauptmietverhältnis. Er nimmt nunmehr C und dessen Ehefrau auf Räumung und Herausgabe in Anspruch.

Kündigung des gewerblichen Mietverhältnisses und die Auswirkungen auf die Untermiete

Mit der Eintragung des D als neuem Eigentümer sind die Rechte und Pflichten aus dem zwischen A und der B-AG bestehenden Mietvertrag auf D übergegangen. Da das Hauptmietverhältnis nach der Rechtsprechung nicht als Wohnraummietverhältnis, sondern als gewerbliches Mietverhältnis zu bewerten ist, konnte D den mit der B-AG bestehenden Hauptmietvertrag ohne Angabe von Gründen kündigen. Hierdurch wurde das Hauptmietverhältnis beendet mit der weiteren Folge, dass C und dessen Ehefrau als Untermieter zur Herausgabe verpflichtet sind (§ 546 Abs. 2 BGB).

Gewerbliches Handeln und Gewinnerzielungsabsicht bei der Zwischenvermietung

Gleichwohl hat das Gericht die Klage des D abgewiesen.

Das Gericht ist der Ansicht, dass D anstelle der B-AG in das mit C und dessen Ehefrau bestehende Mietverhältnis eingetreten ist. Dieses Mietverhältnis besteht mangels einer Kündigung nach wie vor. Das Gericht stützt seine Ansicht auf § 565 BGB.

Nach dieser Vorschrift tritt der Hauptvermieter (also D) bei der Beendigung des Hauptmietverhältnisses (mit der B-AG) in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Hauptmieter (der B-AG) und dem Untermieter (C und dessen Ehefrau) ein. Voraussetzung ist, dass der Hauptmieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum "gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten" soll.

Gewerbliches Handeln setzt nach h. M. voraus, dass sich der Vermieter aus der Vermietung von Wohnungen an Dritte eine ständige Erwerbsquelle verschaffen will (vgl. BGH, NJW 2006 S. 2250 betr. Verbrauchsgüterkauf nach § 474 BGB; Emmerich, in Staudinger, § 565 BGB Rn. 4; Kinne, in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, § 565 BGB Rn. 2; Hinz, in Klein-Blenkers/Heinemann/Ring, Miete/WEG/Nachbarschaft, § 565 BGB Rn. 7; Herrmann, in Bamberger/Roth, § 565 BGB Rn. 6).

Daran fehlt es, wenn die Wohnungen zur Weitervermietung an Werksangehörige angemietet werden und sich die Miete und die Betriebskosten nach den Konditionen des Hauptvertrags richten, die Hauptmiete also keinen Gewinn erzielt.

Teilweise wird zwar vertreten, dass § 565 BGB auch auf solche Mietverhältnisse anzuwenden ist, in denen der Vermieter primär andere Ziele verfolgt.

 

Praxis-Beispiel

Vermietung ohne Gewinnerzielungsabsicht

Hierunter fallen die Werkwohnungen, Wohnungen für Studenten, für die Angehörigen der Stationierungsstreitkräfte und dergleichen (Häublein, in MünchKomm, § 565 BGB Rn. 7 ff.).

Der BGH teilt diese Ansicht nicht (BGH, Urteil v. 20.1.2016, VIII ZR 311/14, NJW 2016 S. 1086 m. Anm. Derleder, NZM 2016 S. 670). Danach setzt gewerbliches Handeln zwingend die Absicht zur Gewinnerzielung voraus.

Gesetzeslücke und Revision

Das Gericht ist der Meinung, dass § 565 BGB auf Fälle der vorliegenden Art entsprechend anzuwenden ist. Dies folge aus der in solchen Fällen typischen Interessenlage. Der Gesetzgeber habe sich bei der Schaffung des § 565 BGB "hierzu keine Gedanken gemacht", sodass eine planwidrige Gesetzeslücke bestehe.

Das Gericht hat die Revision zugelassen, die unter dem Aktenzeichen VIII ZR 241/16 beim BGH anhängig ist.

OLG Frankfurt, Urteil v. 23.9.2016, 2 U 19/16

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