Gewerbemiete: Räumungsverfügung gegen Untermieter
  

Begriff

ZPO §§ 935, 940, 940a

Die für Wohnraummietverhältnisse geltende Vorschrift des § 940a Abs. 2 ZPO ist auf Mietverhältnisse über Gewerberaum weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar. Möglich ist im Bereich der Gewerberaummiete aber eine auf §§ 935, 940 ZPO gestützte Räumungsverfügung, wenn die Voraussetzungen des § 940a Abs. 2 ZPO erfüllt sind.

(Leitsatz der Redaktion)

Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis über Gewerberäume. Der Vermieter hat das Mietverhältnis gekündigt und den Mieter auf Räumung in Anspruch genommen.

Aus dem rechtskräftigen Räumungsurteil betreibt der Vermieter die Zwangsvollstreckung. Im Räumungstermin erschien ein Dritter, der dem Gerichtsvollzieher einen zwischen ihm und dem Mieter abgeschlossenen Untermietvertrag vorgelegt hat. Die Räumung wurde daraufhin eingestellt.

Der Vermieter beantragt nunmehr, den Dritten (und angeblichen Untermieter) im Wege der einstweiligen Verfügung zur Räumung zu verpflichten.

1. Räumung von Wohnraum auch gegen Dritten vollstreckbar

Als Grundlage für den Anspruch auf Erlass einer Räumungsverfügung kommt zunächst § 940a Abs. 2 ZPO in Betracht. Nach dieser Vorschrift darf die "Räumung von Wohnraum ... durch einstweilige Verfügung auch gegen einen Dritten angeordnet werden, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat".

Nach allgemeiner Ansicht ist die für Wohnraummietverhältnisse geltende Vorschrift auf Mietverhältnisse über Gewerberaum weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar. Hier besteht zwischen dem Vermieter und dem Dritten kein Mietverhältnis; das Rechtsverhältnis zum Mieter ist dem gewerblichen Bereich zuzuordnen.

2. Schutz auch des Gewerberaumvermieters bei Räumungsverfügung gegen Dritten

Nach § 940 ZPO sind einstweilige Verfügungen auch zur Regelung eines einstweiligen Zustands in Bezug auf ein streitiges Rechtsverhältnis zulässig, sofern diese Regelung, insbesondere bei dauernden Rechtsverhältnissen zur Abwendung wesentlicher Nachteile oder zur Verhinderung drohender Gewalt oder aus anderen Gründen nötig erscheint.

Streitig ist, ob der durch § 940a Abs. 2 ZPO zum Ausdruck kommende Rechtsgedanke auch bei der Auslegung des § 940 ZPO zu berücksichtigen ist.

Dies wird teilweise verneint (KG Berlin, NZM 2013 S. 791; OLG München, NZM 2015 S. 167; Vollkommer, in Zöller, ZPO § 940a Rn. 4; Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, Kap. 29 Rn. 26). Nach anderer Ansicht bedarf auch der Vermieter von Gewerberäumen eines besonderen Schutzes, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt, die Räume aber nicht (mehr) vom Mieter, sondern von einer dritten Person genutzt wird und der Vermieter hiervon erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung in dem Räumungsverfahren gegen den Mieter Kenntnis erlangt hat (vgl. OLG Dresden, Urteil v. 29.11.2017, 5 U 1337/17, MDR 2018 S. 204; LG Hamburg, NJW 2013 S. 3666; LG Krefeld, ZMR 2016 S. 448; Hinz, NZM 2012, S. 777, 794; Fleindl, ZMR 2014, S. 938; Klüver, ZMR 2015, S. 10 f.; Börstinghaus, jurisPR-MietR 7/2016 Anm. 4; Streyl, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 940a ZPO Rn. 57; Drescher, in MünchKomm zur ZPO § 940a Rn. 9). Das Gericht folgt dieser Ansicht.

Die Voraussetzungen des § 940a ZPO sind vom Vermieter    glaubhaft zu machen. Zusätzliche Anforderungen an das Vorliegen eines Verfügungsgrundes, etwa eine Interessenabwägung, sind bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 940a Abs. 2 ZPO nicht zu stellen.

OLG München, Beschluss v. 12.12.2017, 32 W 1939/17, ZMR 2018 S. 220

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