Gewährleistung (allgemein) / 1 Immobilienkaufvertrag

Voraussetzung für einen Gewährleistungsanspruch des Käufers ist:

 

Gewährleistungsanspruch des Käufers

Ein wirksam abgeschlossener Kaufvertrag (notarielle Beurkundung)

Das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft oder das Vorliegen eines Sach- oder Rechtsmangels

Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn der Kaufgegenstand nicht frei von Rechten ist, die von Dritten gegen den Käufer geltend gemacht werden können. Dies sind z. B. Grundpfandrechte oder der Nießbrauch. Liegt ein derartiger Rechtsmangel vor, ist der Käufer berechtigt, die Einrede des nicht erfüllten Vertrages zu erheben und die Kaufpreiszahlung zu verweigern und evtl. Schadensersatz zu fordern oder vom Vertrag zurückzutreten.

Der Kaufgegenstand hat einen Sachmangel, wenn er nicht die Eigenschaften hat, die er nach dem Vertrag oder gewöhnlichen Umständen haben sollte. Entscheidender Zeitpunkt ist der des Gefahrübergangs auf den Käufer. Ein Sachmangel des Kaufgegenstandes liegt auch weiter dann vor, wenn dem Kaufgegenstand zugesicherte Eigenschaften fehlen. Eine derartige Eigenschaft liegt vor, wenn der Verkäufer ausdrücklich oder stillschweigend dem Käufer erklärt, dass er persönlich für das Vorhandensein der Eigenschaft einstehen will.

Liegt ein derartiger Sachmangel vor, hat der Käufer zunächst einen Anspruch auf Nacherfüllung. Erfolgt diese nicht oder ist sie unmöglich oder unverhältnismäßig, kann der Käufer vom  Kaufvertrag zurücktreten. Die bereits empfangenen Leistungen sind zurückzugewähren. Statt vom Kaufvertrag zurückzutreten ist der Käufer auch berechtigt, Minderung oder Schadensersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen.
 
Praxis-Tipp

Kein Gewährleistungsausschluss bei Arglist

In der Praxis wird in Immobilien-Kaufverträgen i. d. R. die Gewährleistung ausgeschlossen (außer beim Ersterwerb). Ein vollständiger Gewährleistungsausschluss ist jedoch nichtig, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat.

 
Hinweis

Bei Vorliegen eines Mangels muss sorgfältig überlegt werden, welches Gewährleistungsrecht für den Käufer am günstigsten ist. Das dem Käufer zustehende Wahlrecht erlischt nämlich mit dem Vollzug eines Gewährleistungsrechtes oder mit Erfüllung des geltend gemachten Anspruchs.

 
Achtung

Beim Bauträgervertrag ergeben sich die dem Erwerber zustehenden Rechte wegen Sachmängeln des Grundstücks aus dem Kaufrecht, wegen Sachmängeln des Bauwerks aus dem Werkvertragsrecht.

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