Getrennte Instandhaltungsrückstellungen

Leitsatz

Sieht die Teilungserklärung die Bildung einer einheitlichen Instandhaltungsrückstellung vor, ist ein Beschluss, wonach getrennte Instandhaltungsrückstellungen gebildet werden sollen, unwirksam. Ein Beschluss, wonach die Instandhaltungsrückstellung in Zukunft wieder so geführt wird, wie dies der Teilungserklärung und der Rechtslage entspricht, und der bisherige, der Teilungserklärung und der Rechtslage widersprechende, Zustand entfallen lässt, entspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung

Normenkette

§§ 21 Abs. 5 Nr. 4, 49 Abs. 1 WEG

Das Problem

1. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden 3 getrennte Instandhaltungsrückstellungen gebildet (Haus, Garage, Waschmaschinen). Die Mittel für die Instandhaltungsrückstellung "Haus" werden nach Miteigentumsanteilen aufgebracht, die Mittel für die Instandhaltungsrückstellung "Garage" nach Anzahl der Stellplätze, die Mittel für die Instandhaltungsrückstellung "Waschmaschinen", die mit Münzen betrieben werden, nach deren Einnahmen. Die Gemeinschaftsordnung sieht hingegen vor, dass die Mittel für die Instandhaltungsrückstellung nach "qm Sondereigentumsfläche" aufzubringen sind (ein vierteljährlicher Beitrag von 1,50 DM pro Quadratmeter). Ende 2010 weisen die Instandhaltungsrückstellungen folgenden Bestand auf: Haus 121.797,67 EUR, Garage 94.355,03 EUR und Waschmaschinen 9.558,54 EUR.
2. Die Wohnungseigentümer beschließen, die getrennten Instandhaltungsrückstellungen aufzulösen. Gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer W vor. Er meint, durch die Auflösung der getrennten Instandhaltungsrückstellungen und die Bildung einer einheitlichen Instandhaltungsrückstellung würden er und die übrigen 17 Teileigentümer lediglich eines Stellplatzes unangemessen benachteiligt, und zwar durch Reduzierung ihres Anteils von 2.051,19 EUR an der Rücklage der Garage auf 564,28 EUR Anteil an der Gesamtrücklage. Die Zusammenlegung widerspreche der Zweckbestimmung ihrer Ansparung. Die Beschlussfassung beruhe zudem auf einer falschen Information des Verwalters, da die Bildung getrennter Instandhaltungsrückstellungen auch bei ungeregelten Mehrhausanlagen möglich sei. Es fehle auch eine Beschlusskompetenz zur Auflösung und Überführung der Instandhaltungsrückstellung. Dem Verwalter seien daher gemäß § 49 Abs. 1 WEG die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen.

Die Entscheidung

1. Die Klage hat keinen Erfolg. Der Beschluss widerspreche nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Nach der Gemeinschaftsordnung sei lediglich eine Instandhaltungsrückstellung zu bilden. Die Gemeinschaftsordnung unterscheide auch nicht zwischen der Erhaltung des Sondereigentums an einer Wohnung oder des Sondereigentums an einem Pkw-Einstellplatz. Die in der Vergangenheit praktizierte Trennung der Instandhaltungsrückstellungen habe damit nicht den Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung entsprochen.
2. Ebenso habe die in der Vergangenheit praktizierte Kostentragung der Instandhaltung bzw. Instandsetzung getrennt nach Wohnungseigentümern und Eigentümern eines Pkw-Einstellplatzes nicht der Gemeinschaftsordnung entsprochen.
3. Sei damit entsprechend der Gemeinschaftsordnung zwingend eine einheitliche Instandhaltungsrückstellung zu bilden, führe der angefochtene Beschluss lediglich dazu, dass die Instandhaltungsrückstellung in Zukunft wieder so geführt werde, wie dies der Gemeinschaftsordnung und der Rechtslage entspreche.
4. Dies führe auch nicht zu einer unbilligen Benachteiligung von W. Zwar treffe es rechnerisch zu, dass W zu der zukünftig einheitlich zu führenden Instandhaltungsrückstellung einen Beitrag geleistet habe, der höher ist als der Beitrag, den er bei zutreffender Anwendung der Gemeinschaftsordnung hätte leisten müssen. Auch treffe es zu, dass sich sein rechnerischer Anteil an der Instandhaltungsrückstellung durch die Zusammenführung der bisher getrennt ausgewiesenen Rücklagen verringere. Dies führte aber nicht zu einer unbilligen Benachteiligung von W, denn diese rechnerische Verringerung des Anteils sei bedingt durch K's Zahlungen auf bestandskräftig beschlossene Wirtschaftspläne und Abrechnungen. Aufgrund der Bestandskraft dieser Wirtschaftspläne und Abrechnungen seien die sich im Nachhinein als überhöht darstellenden Zahlungen hinzunehmen. Eine nachträgliche Erstattung oder ein Ausgleich dieser Zuvielzahlungen würde die Bestandskraft der Beschlüsse durchbrechen. Eine solche Durchbrechung der Bestandskraft sei im Wohnungseigentumsrecht grundsätzlich nicht vorgesehen.
5. Darüber hinaus sei eine Benachteiligung von W im Ergebnis aber auch nicht dargelegt und auch sonst nicht zu erkennen. Eine Benachteiligung könne nämlich nicht nur anhand W's rechnerischen Anteils an der Instandhaltungsrückstellung bemessen werden. Vielmehr sei insoweit insgesamt zu berücksichtigen, dass in den zurückliegenden Jahren entgegen den Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung die Wohnungseigentümer ausschließlich die Kosten für die Instandhaltung der Wohngebäude übernommen haben, während andererseits die Eigentümer der Pkw-Einstellplätze ...