Hinweis

Verschulden des Vermieters

Für die Kündigungsbefugnis des Mieters nach § 569 Abs. 1 BGB ist unerheblich, ob den Vermieter an dem Zustand ein Verschulden trifft. Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es nur bezüglich Schadensersatzansprüchen des Mieters nach § 536a BGB an, wenn der Mangel erst nach Vertragsschluss entstanden ist.

Sind die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung gegeben, kann der Mieter diese selbst dann aussprechen, wenn er die gefahrbringende Beschaffenheit bei Abschluss des Vertrags gekannt oder auf die Geltendmachung der ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte verzichtet hat, da § 569 Abs. 1 BGB der Gesundheit der Bevölkerung dient und daher von dieser Vorschrift nicht abgewichen werden kann.

 
Achtung

Ausschluss des Kündigungsrechts

Das Kündigungsrecht ist jedoch ausgeschlossen, wenn der Mieter die gefahrbringende Beschaffenheit selbst verschuldet hat, z. B. die Schimmelschäden durch unzureichendes Heizen und Lüften entstanden sind.[1]

Das Gleiche gilt, wenn der Mieter die Abhilfe schuldhaft vereitelt hat.[2] Weiterhin kann die Verletzung der Anzeigepflicht das Kündigungsrecht ausschließen.

Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Gesundheitsgefährdung setzt grundsätzlich eine vorherige Fristsetzung zur Mängelbeseitigung voraus. Hat der Mieter nach erfolgloser Fristsetzung zur Mängelbeseitigung (hier: Feuchtigkeitsschäden) ein selbstständiges Beweisverfahren eingeleitet, ist eine spätere fristlose Kündigung (hier: nach ca. 9 Monaten) nur nach einer erneuten Aufforderung zur Mängelbeseitigung möglich. Der Zeitrahmen zur Kündigungserklärung hängt dabei von den besonderen Umständen des Einzelfalls ab.[3]

 
Wichtig

Abhilfefrist oder Abmahnung

Die Kündigung ist daher grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor eine angemessene Abhilfefrist[4] gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat.[5]

Auch Schimmelpilzbildung in einer Arztpraxis berechtigt den Mieter grundsätzlich nur zu einer Minderung, deren Höhe sich an der Ausbreitung des Schimmels und dem gesundheitsgefährdenden Ausmaß bemisst. Eine fristlose Kündigung kann der Mieter erst dann darauf stützen, wenn der Vermieter nach Anzeige des Mangels nicht alsbald für Abhilfe sorgt.[6]

Eine Fristsetzung ist nur dann nicht erforderlich, wenn einer der Ausnahmetatbestände des § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB vorliegt, d. h.

  • eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder
  • die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist.

Dies kann der Fall sein, wenn der Vermieter einen zur außerordentlichen Kündigung berechtigenden Mangel (z. B. gesundheitsgefährdender Schimmel in der Mietwohnung) über mehrere Instanzen, in denen über die Beseitigung des Mangels gestritten wurde, grundsätzlich in Abrede gestellt hat. Eine erneute Fristsetzung vor Ausspruch der Kündigung wäre dann "sinnlose Förmelei".[7]

 
Hinweis

Abmahnung nicht erforderlich

Eine Abmahnung ist auch entbehrlich, wenn der Mieter oder dessen Angehörige infolge des gesundheitsgefährdenden Zustands der Wohnung bereits lebensgefährlich erkrankt ist.[8]

Strittig ist, ob in den Fällen, in denen mit der Fristsetzung nicht die Kündigung, sondern eine andere Maßnahme (z. B. Ersatzvornahme oder Klage auf Beseitigung des Mangels) angedroht wurde, die Kündigung wegen eines darin liegenden widersprüchlichen Verhaltens erst nach erfolglosem Ablauf einer neuen Abhilfefrist erklärt werden kann.[9]

Das Vorliegen der Voraussetzungen der Ausnahmetatbestände ist vom Mieter darzulegen und zu beweisen.[10]

Ferner kann der Mieter nach dem Grundsatz von Treu und Glauben[11] verpflichtet sein, mit der Kündigung abzuwarten, wenn der Mangel (hier: Gasgeruch) schon seit längerer Zeit besteht und der Vermieter eine kurzfristige Prüfung und Abhilfe zugesagt hat.[12]

 
Wichtig

Kündigung ist zu begründen

Die Kündigung des Mieters ist auch nur wirksam, wenn sie eine Begründung enthält.[13]

 
Achtung

Vermieter haftet für Schaden des Mieters

Kündigt der Mieter das Mietverhältnis wegen gesundheitsgefährdender Beschaffenheit der Wohnung fristlos, nachdem der Vermieter pflichtwidrig vertragsgemäße Maßnahmen nicht in Angriff genommen hat, so ist der Vermieter für den aus der Vertragsverletzung erwachsenden Schaden ersatzpflichtig.[14]

Dieser Schadensersatzanspruch des Mieters[15] z. B. auf Ersatz

  • der Umzugskosten,
  • der Mietdifferenz,
  • der Anwaltskosten oder
  • der Kosten für ein privates Sachverständigengutachten,

hängt nicht von der formellen Wirksamkeit der Kündigung des Mieters ab. Ist eine auf sachlichen Gründen beruhende Kündigung wegen eines lediglich formellen Mangels unwirksam (z. B. wegen Fehlens einer Vollmacht), steht dies einem Schadensersatzanspruch des Mieters nicht entgegen.[16]

Der Schadensersatzanspruch des Mieters (nicht das Kündigungsrecht) kann aber ausgeschlossen sein, wenn der Mieter trotz Kenntnis des Mangels den Mietvertrag über einen längeren Zeitraum vorbehaltlos erfüllt, insbesondere die Miete vorbehaltlos weiterbezahlt.

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