Geschäftsräume – Umlage von Verwaltungskosten erfordert klare Vereinbarung
 

Zusammenfassung

In Geschäftsraummietverträgen können – im Gegensatz zu Mietverträgen über Wohnraum – auch Verwaltungskosten (sowie Kontoführungskosten) auf den Mieter umgelegt werden. Voraussetzung ist allerdings eine klare und eindeutige Vereinbarung.

Die Einstellung der Kosten der (kaufmännischen und technischen) Hausverwaltung unter "sonstige Betriebskosten" ist bei gewerblichen Mietverhältnissen nicht überraschend (i. S. v. § 305c BGB), da die Umlage verkehrsüblich ist und der Mieter daher grundsätzlich mit der Umlage dieser Kosten rechnen muss (so bereits OLG Köln, Urteil v. 18.1.2008, 1 U 40/07, NZM 2008, 366).

Dagegen soll es nach einem neuen Urteil des OLG Rostock nicht ausreichend sein, wenn lediglich der Begriff "Verwaltungskosten" in den Mietvertrag aufgenommen wird. Der Inhalt dieses Begriffs ist nach Auffassung des Gerichts nämlich weder allgemein geläufig noch lässt er sich durch Auslegung ermitteln, da der Umfang der Verwaltungstätigkeit gewerblich genutzter Objekte entscheidend von deren Charakter und Beschaffenheit abhängig ist.

OLG Rostock, Urteil v. 10.4.2008, 3 U 158/06

 
Praxis-Tipp

Zur Definition des Umfangs der vertraglich umgelegten Verwaltungskosten sollte daher auch bei der Geschäftsraummiete auf § 26 II. BV verwiesen werden, da diese Vorschrift dem Bestimmtheitserfordernis einer Umlegungsvereinbarung genügt (so bereits OLG Hamburg, Urteil v. 6.2.2002, 4 U 32/00, NZM 2002, 388). Danach sind Verwaltungskosten die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit; ferner auch die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und der Geschäftsführung.

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