Gesamtschuldnerische Haftung der Eigentümer für fälliges Verwalterhonorar und interne Ausgleichspflicht im Abrechnungswesen

Leitsatz

Gesamtschuldnerische Haftung der Eigentümer für fälliges Verwalterhonorar und interne Ausgleichspflicht im Abrechnungswesen

(Vorlage zum BGH)

Normenkette

§§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 2 und 5 WEG

Kommentar

1. Im beschlussgenehmigten Verwaltervertrag war u.a. zum einen geregelt, dass die Verwaltervergütung ab dem Jahr 2001 DM 50,- pro Wohneinheit und Monat zzgl. einer Unkostenpauschale von 10 % sowie der gesetzlichen Mehrwertsteuer betrage und zum anderen, dass die Verwaltungskosten von den Eigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen seien. Mangels Deckung auf dem gemeinschaftlichen Konto musste der Verwalter 2 Eigentümerinnen gesamtschuldnerisch zum Ausgleich seines Honorars für die Zeit von Januar bis Dezember 2001 in Anspruch nehmen (in Höhe von etwa € 10.000,- zzgl. gesetzlichem Verzugszins).

   Vor dem Amtsgericht und Landgericht hatte der antragstellende Verwalter Erfolg. Auch der Rechtsbeschwerdesenat beabsichtigt die Vorinstanzentscheidungen zu bestätigen, sieht sich hieran allerdings durch eine sinngemäß entgegenstehende Beschlussfassung des BayObLG (v. 22.7.1993, 2Z BR 54/93, WuM 1993, 762) gehindert und hat deshalb den Streit dem BGH zur abschließenden Grundsatzentscheidung vorgelegt.

2. Es ist h.R.M. (vgl. BGH v. 10.7.1980, VII ZR 328/79, NJW 1980, 2466 und BayObLG v. 29.9.1999, 2Z BR 29/99, NJW-RR 2000, 156), dass Eigentümer auch für das gesamte fällige Verwalterhonorar gesamtschuldnerisch haften, wobei es allerdings nach Auffassung des KG Voraussetzung sei, dass der betreffende Eigentümer die fällig gestellten monatlichen Beitragsvorschüsse nicht freiwillig zahlt sowie das beigetriebene Verwalterhonorar über die Gemeinschaftskasse gebucht und in die folgende Jahresabrechnung eingestellt wird.
3. Nach Meinung des Senats würde diese Rechtsauffassung allerdings von einer Entscheidung des BayObLG (v. 22.7.1993, 2Z BR 54/93, WuM 1993, 762) abweichen. Dort ging es um die Bestätigung einer Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund, wenn er sich Ansprüche eines Dritten gegen die Eigentümer abtreten lassen und sie gegen die Eigentümer oder einen von ihnen als Gesamtschuldner gerichtlich geltend machen sollte, weil er damit Interessen eines Dritten wahrnehme, die gegen die Interessen der Eigentümer gerichtet seien, auch wenn die Eigentümer gegenüber dem Dritten unzweifelhaft als Gesamtschuldner haften müssten. Wenn ein solchen Vorgehen bereits eine grobe Verletzung der Verwalterpflichten darstelle, dürfte nach Auffassung des Senats auch ein Verwalter seine Honoraransprüche nicht gegen einzelne Eigentümer gerichtlich verfolgen. Die Rechtsfragen zu diesen verschiedenen Sachverhalten müssten und könnten nur einheitlich beantwortet werden, und zwar aus folgenden Erwägungen:
4. In korrekter Auslegung des Verwaltervertrags durch das Landgericht wurde vorliegend nur der interne Kostenverteilungsschlüssel der Verwaltungskosten (hier: nach Miteigentumsanteilen) geregelt, nicht demgegenüber nur eine anteilige Haftung der Eigentümer gegenüber dem antragstellenden Verwalter als außenstehendem Gläubiger der Gemeinschaft. Der weitere Hinweis eingangs der Vertragsregelung auf den Honorarsatz von DM 50,- zzgl. Unkostenpauschale und Mehrwertsteuer - bezogen auf die Anzahl der Wohneinheiten - stellt nur die Höhe der Vergütungspflicht der Eigentümer insgesamt im Verhältnis zum Verwalter dar, während sich im Verhältnis der Eigentümer untereinander die Pflicht der einzelnen Wohnungseigentümer zur Tragung der Verwalterkosten dessen ungeachtet nach § 16 Abs. 2 WEG, also nach Miteigentumsanteilen richtet (vgl. auch OLG Köln v. 24.5.2002, 16 Wx 84/02, NZM 2002, 615 und KG, WE 1986, 139). Vorliegend war auch in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung kein abweichender Verteilungsschlüssel vereinbart.

5. Der Gläubiger einer gesamtschuldnerisch geschuldeten Zahlung kann auch grundsätzlich nach Belieben jeden Gesamtschuldner in Anspruch nehmen. Für missbilligenswerte Motive gab es vorliegend auch keinerlei ausreichende Anhaltspunkte, zumal auch Fragen der Liquidität in Anspruch genommener Antragsgegner und deren ausstehende Wohngelder eine Rolle spielen dürfen.

   Im Jahr 2000 konnte der Verwalter aus den eingegangenen Wohngeldern kein fälliges Honorar entnehmen. Auch wenn der Verwalter verpflichtet ist, ein geordnetes Finanz- und Rechnungswesen der Gemeinschaft sicherzustellen, um gesamtschuldnerische Haftungen der Eigentümer auszuschließen, muss er seine eigenen Honorarforderungen nicht etwa "an die letzte Stelle rücken", sondern kann fällige Bezahlungen für seine Tätigkeit wie jeder Sachwalter fremder Vermögensinteressen vorrangig fordern. Dies setzt allerdings voraus, dass ein Wohnungseigentümer, der freiwillig die festgesetzten monatlichen Wohngeldvorschüsse zahlt, nicht zusätzlich noch dazu über das bereits anteilig mitgeleistete Verwalterhonorar hinaus gesondert auf Zahlung in Anspruch genommen werden könne. Im vorliegenden Fall hätten die Antragsgegner freiwillig jedoch keine Zahlungen geleistet. Auch Gleichbehandlungs...