Kurzbeschreibung
Auch nach Inkrafttreten der WEG-Reform 2020 kann der Verwalter einen Beschluss der Eigentümerversammlung über ein Sonderhonorar herbeiführen. Das gilt auch für den Fall, dass ein Rechtsanwalt mit der Prozessführung beauftragt ist. Insoweit erhält der Verwalter die Vergütung für den Zusatzaufwand hinsichtlich der Informationsbeschaffung für den Anwalt.
Sonderhonorar
Verwalter führt Verfahren selbst
Unproblematisch kann im Verwaltervertrag ein Sonderhonorar für das Führen von Aktivverfahren des Verwalters für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geregelt werden. Für den Fall, dass er dieses selbst ohne Einschaltung eines Rechtsanwalts führt, entspricht auch eine Vergütung nach den Bestimmungen des RVG ordnungsmäßiger Verwaltung.
Auch wenn die Tätigkeiten des Verwalters im Rahmen der ihm vom Gesetz zugewiesenen Aufgaben und Befugnisse mit der Verwaltervergütung abgegolten sind, ist die Gewährung einer zusätzlichen Vergütung für besondere, einen weitergehenden Aufwand verursachende gerichtliche Geltendmachung von Rückständen, grundsätzlich zulässig.[1] Dies gilt auch für vom Verwalter eingeleitete Mahnverfahren. Auch bei diesen ist eine Vergütungsregelung nach Maßgabe des RVG unbedenklich.
Verwalter schaltet Anwalt ein
Auch für den Fall, dass ein beauftragter Rechtsanwalt das Verfahren für die Gemeinschaft führt, kann im Verwaltervertrag grundsätzlich eine Sondervergütung zugunsten des Verwalters geregelt werden, schließlich muss er dem Rechtsanwalt zuarbeiten. Daher ist es unbedenklich und entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, dem Verwalter für die Führung von gerichtlichen Verfahren eine angemessene Pauschalgebühr zuzubilligen.
Hinsichtlich der Höhe ist der zusätzliche Zeit-, Kosten- und Arbeitsaufwand zu berücksichtigen und zu bewerten.[2] Eine Zahlungsklage gegen einen säumigen Wohnungseigentümer ist mit einem erheblichen Aufwand für den Verwalter verbunden. Da die klagende Gemeinschaft gezwungen ist, ihre Forderung substanziiert darzulegen und unter Beweis zu stellen, ist der Verwalter verpflichtet, zumindest die letzten Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen hinsichtlich des betreffenden Wohnungseigentümers herauszusuchen, Kopien anzufertigen, den Soll- die Ist-Zahlen entgegenzustellen, mögliche Tilgungsbestimmungen zu beachten und eine übersichtliche Zusammenfassung für den zu beauftragenden Rechtsanwalt zu fertigen. Darüber hinaus muss er den Prozessbevollmächtigten mandatieren, bei Nachfragen informieren, dieses alles durch ggf. mehrere Instanzen. Angesichts des hierbei regelmäßig zu schätzenden Zeitaufwands ist insoweit eine Pauschale von 200 EUR nicht zu beanstanden. Es bedarf insoweit auch nicht zwingend einer Differenzierung hinsichtlich des Streitwerts bzw. der Höhe der Forderung, da der Aufwand nicht wesentlich variiert, wenn höhere oder eher geringe Forderungen gerichtlich geltend gemacht werden.[3]
Dieser Auffassung hat allerdings die nachbefasste Berufungsinstanz[4] eine Absage erteilt. Durch Beschluss könne nicht – selbst wenn eine derartige nichtige Regelung im Verwaltervertrag existieren sollte – eine pauschale und von der Forderungshöhe unabhängige Sondervergütung (200 EUR) für den Verwalter für die Zuarbeit im Rahmen der gerichtlichen Beitreibung von Hausgeldern durch einen Anwalt wirksam beschlossen werden. Im Einzelfall könnte der Verwalter ansonsten bei kleinen Streitwerten mehr Honorar erzielen als der beauftragte Rechtsanwalt. Nach wiederum anderer Auffassung soll eine Regelung im Verwaltervertrag unbedenklich sein, wonach dem Verwalter eine pauschale und von der Forderungshöhe unabhängige Sondervergütung in Höhe von 150 EUR für die Zuarbeit im Rahmen der gerichtlichen Beitreibung von Hausgeldern durch einen Anwalt zusteht.[5] Maßgeblich dürfte weiterhin die aktuelle BGH-Rechtsprechung sein, wonach der Verwalter Sonderhonorare neben seiner Grundvergütung dann bepreisen kann, wenn dies transparent erfolgt. Kein Argument kann es freilich darstellen, dass der Verwalter im extremen Ausnahmefall eines besonders niedrigen Streitwerts tatsächlich einen Sonderhonoraranspruch haben könnte, der über den gesetzlichen Gebühren nach dem Vergütungsverzeichnis des RVG liegt. Zu beachten sind hier nämlich 2 Aspekte:
- Der Rechtsanwalt kann auf eine angemessene Vergütungsvereinbarung hinwirken;
- Sollte eine Vergütungsvereinbarung nicht zustande kommen, muss der Anwalt das Verfahren nicht für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen. Schließlich besteht kein Kontrahierungszwang.
Auch für den Fall der Begleitung eines Passivverfahrens kann zugunsten des Verwalters eine Sondervergütung geregelt werden.[6]
Gerichtliche Vertretung
Gemäß § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG vertritt der Verwalter die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht nur außergerichtlich, sondern...
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