Für das gerichtliche Verfahren in Mietsachen ist noch die Frage von Bedeutung, ob im Fall einer Kündigung des Mietverhältnisses schon vor Ablauf der Kündigungsfrist Räumungsklage erhoben werden kann. Grundsätzlich kann der Vermieter vor Ablauf der Kündigungsfrist auf Räumung klagen, wenn die Geltendmachung des Räumungsanspruchs an den Eintritt eines Kalendertags geknüpft ist (§ 257 ZPO). Bei Klage auf Räumung von Wohnraum ist jedoch die Klageerhebung vor Ablauf der Kündigungsfrist oder Mietzeit nur zulässig, wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen, d. h., der Mieter nicht rechtzeitig räumen werde (§ 259 ZPO).
Gerechtfertigte Besorgnis
Die Besorgnis kann nach den Umständen des Einzelfalls gerechtfertigt sein, wenn der Mieter seinen Widerspruch gegen die Kündigung des Mietverhältnisses damit begründet, die von ihm seit der Kündigung unternommene Suche nach Ersatzwohnraum sei bislang erfolglos geblieben, weshalb eine Räumung und Herausgabe der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses für ihn wegen drohender Obdachlosigkeit eine nicht zu rechtfertigende Härte i. S. v. § 574 Abs. 2 BGB darstelle.[1]
Vor Ablauf der Widerspruchsfrist kann der Vermieter vom Mieter keine Stellungnahme zu der ausgesprochenen Kündigung und keine Erklärung darüber verlangen, ob der Mieter ausziehen werde oder nicht. Eine trotzdem erhobene Räumungsklage wäre kostenpflichtig abzuweisen. Dagegen berechtigt ein Schweigen bzw. eine unzureichende Antwort des Mieters auf eine entsprechende Anfrage des Vermieters nach Ablauf der Widerspruchsfrist zur Erhebung der Klage.
Dementsprechend kann auch bei Gewerberäumen Veranlassung zur Erhebung einer Räumungsklage (§ 257 ZPO) bestehen, wenn der Vermieter den Mietvertrag gekündigt hat und der Mieter sich auf eine vor Ablauf der Kündigungsfrist erfolgte Anfrage des Vermieters nicht zu seinen Räumungsabsichten äußert.[2]
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