Gerichtliches Verfahren in ... / 3.1 Klage vor Ablauf der Kündigungsfrist

Für das gerichtliche Verfahren in Mietsachen ist noch die Frage von Bedeutung, ob im Fall einer Kündigung des Mietverhältnisses schon vor Ablauf der Kündigungsfrist Räumungsklage erhoben werden kann. Grundsätzlich kann der Vermieter vor Ablauf der Kündigungsfrist auf Räumung klagen, wenn die Geltendmachung des Räumungsanspruchs an den Eintritt eines Kalendertags geknüpft ist. Bei Klage auf Räumung von Wohnraum ist jedoch die Klageerhebung vor Ablauf der Kündigungsfrist oder Mietzeit nur zulässig, wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen, d. h. der Mieter nicht rechtzeitig räumen werde.

 

Praxis-Beispiel

Gerechtfertigte Besorgnis

Die Besorgnis ist gerechtfertigt, wenn der Mieter unmissverständlich zum Ausdruck gebracht hat, dass er die Wohnung nicht räumen kann oder will, z. B. durch Erhebung des Kündigungswiderspruchs, weil er noch keine Ersatzwohnung gefunden hat oder weil er die Kündigung für unwirksam hält.

Vor Ablauf der Widerspruchsfrist kann der Vermieter vom Mieter keine Stellungnahme zu der ausgesprochenen Kündigung und keine Erklärung darüber verlangen, ob der Mieter ausziehen werde oder nicht. Eine trotzdem erhobene Räumungsklage wäre kostenpflichtig abzuweisen. Dagegen berechtigt ein Schweigen bzw. eine unzureichende Antwort des Mieters auf eine entsprechende Anfrage des Vermieters nach Ablauf der Widerspruchsfrist zur Erhebung der Klage.

Dementsprechend kann auch bei Gewerberäumen Veranlassung zur Erhebung einer Räumungsklage bestehen, wenn der Vermieter den Mietvertrag gekündigt hat und der Mieter sich auf eine vor Ablauf der Kündigungsfrist erfolgte Anfrage des Vermieters nicht zu seinen Räumungsabsichten äußert.

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