Gemeinschaftsordnung

Zusammenfassung

 

Begriff

Die Gemeinschaftsordnung ist eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer zur Regelung des Innenverhältnisses der Eigentümergemeinschaft. Die Gemeinschaftsordnung – in aller Regel als Bestandteil der Teilungserklärung – hat dabei überragende Bedeutung in der Eigentümergemeinschaft. Gesetzlich durch § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG ermächtigt, können die Wohnungseigentümer hier auch vom Wohnungseigentumsgesetz abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht zwingende bzw. unabdingbare gesetzliche Bestimmungen betroffen sind.

 

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Als Vereinbarung der Wohnungseigentümer unterliegt auch die Gemeinschaftsordnung den Bestimmungen des § 10 Abs. 2 und 3 WEG.

BayObLG, Beschluss v. 28.10.1997, 2Z BR 88/97: Enthalten die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung hinsichtlich der Zweckbestimmung eines Teileigentums widersprüchliche Angaben, so geht grundsätzlich die Regelung in der Gemeinschaftsordnung vor.

BGH, Beschluss v. 20.9.2000, V ZB 58/99: Soweit keine gesetzliche Kompetenz zur Änderung der Gemeinschaftsordnung im Beschlussweg besteht oder die Gemeinschaftsordnung keine Öffnungsklausel enthält, ist eine Änderung ihres Inhalts lediglich per Beschluss nicht möglich. Ein entsprechender Beschluss ist nichtig.

OLG München, Beschluss v. 13.11.2009, 34 Wx 100/09: Beschlüsse, die aufgrund einer in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Öffnungsklausel eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer abändern, sind im Grundbuch weder eintragungsbedürftig noch eintragungsfähig.

AG Kassel, Urteil v. 9.6.2016, 800 C 5349/15: Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, eine Notarkanzlei mit dem Entwurf einer Änderung der Teilungserklärung zu beauftragen und die Kosten hierfür der Gemeinschaft aufzubürden, ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.

OLG Hamm, Beschluss v. 21.12.2016, I-15 W 590/15: Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung über die Ermächtigung des Ehegatten bzw. eingetragenen Lebenspartners zur Wahrnehmung der Rechte aus dem Wohnungseigentum ist unwirksam. Entsprechendes gilt für eine Regelung über die Ermächtigung des bisherigen Wohnungseigentümers zur Wahrnehmung der Rechte bis zum Nachweis des Eigentumswechsels durch öffentliche Urkunden.

AG Berlin-Mitte, Urteil v. 6.2.2018, 22 C 41/17: Eine allgemeine Inhaltskontrolle der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung findet regelmäßig nicht statt. Schranken für ihren Inhalt ergeben sich nur aus den Grenzen der Privatautonomie, wonach nicht gegen Gesetze und die guten Sitten verstoßen werden kann. Darüber hinaus unterliegen die Bestimmungen einer Inhaltskontrolle nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB. Einer derartigen Inhaltskontrolle hält eine Regelung stand, nach der die Eigentümer von Dachgeschosseinheiten bis zum Beginn deren Ausbaus von jeglichen Kosten befreit sind.

LG Berlin, Urteil v. 11.9.2018, 55 S 130/17 WEG: Die Gemeinschaftsordnung muss die Nutzungs- und Gebrauchsmöglichkeiten eines Sondereigentums nicht beschränken. Zulässig ist auch eine Regelung, wonach Sondereigentum sowohl als Wohnungs- als auch als Teileigentum genutzt werden kann.

LG Köln, Urteil v. 11.10.2018, 29 S 56/18: Eine Vereinbarung, nach der ein Wohnungseigentümer die Kosten für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums tragen muss, muss klar und eindeutig sein. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit. Von der gesetzlichen Zuständigkeit und Kostenverteilung abweichende Vereinbarungen sind als Ausnahmeregelung eng auszulegen.

BGH, Urteil v. 10.1.2019, III ZR 37/18: Im Rahmen eines Konzepts zum betreuten Wohnen ist ein in einer Gemeinschaftsordnung enthaltener Kontrahierungszwang unwirksam, durch den die Wohnungseigentümer zum Abschluss eines Betreuungsvertrags mit einer Bindung von mehr als 2 Jahren verpflichtet werden sollen, wenn sie die Wohnung selbst nutzen und der Kontrahierungszwang den einzelnen Wohnungseigentümern bzw. der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keine angemessenen Spielräume für eine interessengerechte Ausgestaltung des Betreuungsvertrags einräumt.

 

Die häufigsten Fallen

  1. Widerspruch zwischen Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung

    Enthalten Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung hinsichtlich der Zweckbestimmung eines Teileigentums widersprüchliche Angaben, so geht grundsätzlich die Regelung in der Gemeinschaftsordnung vor.

  2. Abweichung von zwingenden gesetzlichen Regelungen nicht möglich

    In der Gemeinschaftsordnung kann zwar in weiten Bereichen von den Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes abgewichen werden, dennoch sind einige Vorschriften des WEG zwingend. Grenzen zulässiger möglicher Vereinbarungen innerhalb einer Gemeinschaftsordnung sind die unabdingbaren Vorschriften des WEG, daneben Vereinbarungen, die gegen gesetzliche Verbote nach § 134 BGB verstoßen, sowie solche, die als sittenwidrig nach § 138 BGB zu beurteilen sind und selbstverständlich die gegen die Grundsätze von Treu und Glauben nach § 142 BGB verstoßen.

  3. Abänderung ggf. auch durch Beschluss

    Die Gemeinschaftsordnung stellt zwar eine Vereinbarung dar....

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