Gemeinschaftsordnung (WEMoG) / 3.8.2 Fehlen eines Verwalters

Die Gemeinschaftsordnung sollte eine Regelung für den Fall enthalten, dass ein Verwalter fehlt oder zur Vertretung der Eigentümergemeinschaft nicht berechtigt ist. Dann nämlich vertreten nach der Bestimmung des § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG sämtliche Wohnungseigentümer als Gesamtvertreter die Gemeinschaft, was insbesondere in größeren Wohnungseigentümergemeinschaften zu erheblichen Problemen führen kann. In diesem Zusammenhang ist allerdings die weitere Regelung in § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG zu beachten, wonach eine Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht Dritten gegenüber unwirksam ist. Insoweit kann auch nicht einer der künftigen Wohnungseigentümer, etwa ein zu bestellender Verwaltungsbeirat, zum Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt werden.

Allerdings dürfte durchaus die Möglichkeit bestehen, einen einzelnen Wohnungseigentümer durch Vereinbarung zu ermächtigen, für den Fall des Fehlens eines Verwalters bestimmte Arten von Rechtsgeschäften für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu tätigen.^[1]

"Im Fall des Fehlens eines Verwalters ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats ermächtigt, die zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Rechtsgeschäfte namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu tätigen." "Für den Fall, dass ein Verwaltungsbeirat nicht bestellt wird oder seine Mitglieder ihr Amt niederlegen, wird in der ersten Wohnungseigentümerversammlung ein entsprechend Ermächtigter aus dem Kreis der Wohnungseigentümer bestimmt, soweit ein solcher hierzu bereit ist. Die Wohnungseigentümer können einen anderen Ermächtigten aus dem Kreis der Wohnungseigentümer jederzeit durch Mehrheitsbeschluss bestellen."

Anmerkung: Wird ein Wohnungseigentümer aufgrund der vereinbarten Öffnungsklausel zum Abschluss von Rechtsgeschäften ermächtigt, bedarf der Beschluss zur Wirkung auch gegen Sondernachfolger von Wohnungseigentümern der Eintragung ins Grundbuch.

[1] BGH, Urteil v. 25.11.1985, II ZR 115/85, NJW-RR 1986 S. 778.