Verwalterwechsel
Mit Blick auf die bislang ungeklärte Frage, welcher Verwalter zur Erstellung der Jahresabrechnung für das abgelaufene Jahr bei einem Verwalterwechsel zum Jahreswechsel (Ausscheiden des Verwalters mit Ablauf des 31. Dezember – Amtsbeginn des Nachfolgeverwalters am 1. Januar) verpflichtet ist[1], sollte für eine entsprechende Klarstellung in der Gemeinschaftsordnung gesorgt und hiermit korrespondierend zur Sicherheit unbedingt auch eine entsprechende Regelung im Verwaltervertrag aufgenommen werden. Da erfahrungsgemäß ausscheidende Verwalter kein Interesse mehr an einer Abrechnungserstellung haben, Nachfolgeverwalter indes entsprechend motiviert sind, dürfte eine Verpflichtung des Nachfolgeverwalters die probatere Lösung darstellen. Allerdings kann insoweit nicht ausdrücklich vereinbart werden, dass der Nachfolgeverwalter diese Verpflichtung unentgeltlich zu erbringen hat. Dies würde eine unzulässige Regelung zulasten des Verwalters darstellen.
| "Im Falle eines Verwalterwechsels zum Jahreswechsel – Ausscheiden des aktuellen Verwalters mit Ablauf des 31. Dezember und Amtsbeginn des Nachfolgeverwalters zum 1. Januar, unerheblich aus welchem Grund – ist der Nachfolgeverwalter verpflichtet, die Jahresabrechnung für das abgelaufene Kalenderjahr zu erstellen. Ob und in welcher Höhe eine Vergütung hierfür erfolgt, vereinbaren Wohnungseigentümergemeinschaft und Verwalter im Verwaltervertrag." |
Frist für Abrechnungserstellung
Im Übrigen sollte der Zeitpunkt der Abrechnungserstellung geregelt werden, da zwar die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung nach Ablauf der Wirtschaftsperiode spätestens am 1. Januar des Folgejahres entsteht[2], hiermit allerdings noch nichts über die Fälligkeit der Abrechnungserstellung ausgesagt ist, die nach allgemeiner Meinung spätestens nach Ablauf von 6 Kalendermonaten seit Jahresbeginn eintritt.
| "Der Verwalter hat nach Ablauf einer Wirtschaftsperiode bis spätestens zum 30. Juni der Folgewirtschaftsperiode die Jahresabrechnung über die abgelaufene Wirtschaftsperiode zu erstellen und den Wohnungseigentümern zur Beschlussfassung über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. der Anpassungsbeträge gegenüber dem Wirtschaftsplan vorzulegen. Den Wohnungseigentümern sind die sie betreffenden Einzeljahresabrechnungen mit dem Ladungsschreiben zu übermitteln, sie müssen ihnen jedenfalls spätestens drei Wochen vor der Wohnungseigentümerversammlung vorliegen. Die sich auf Grundlage der Jahreseinzelabrechnungen ergebenden Nachschussforderungen sind sofort zur Zahlung durch die jeweiligen Wohnungseigentümer fällig. Es bedarf insoweit keines speziellen Abrufs durch den Verwalter. Den jeweiligen Wohnungseigentümern wird jedoch nachgelassen, die Nachschüsse innerhalb von 3 Wochen ab Beschlussfassung zu zahlen. Wohnungseigentümer, die dem Verwalter eine Einzugsermächtigung erteilt haben, haben für eine ausreichende Kontodeckung zu sorgen." |
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