Gemeinschaftsordnung: Kontrahierungszwang
 

Leitsatz

Im Rahmen eines Konzepts zum betreuten Wohnen ist ein in einer Gemeinschaftsordnung enthaltener Kontrahierungszwang unwirksam, durch den die Wohnungseigentümer zum Abschluss eines Betreuungsvertrags mit einer Bindung von mehr als 2 Jahren verpflichtet werden sollen, wenn

  • sie die Wohnung selbst nutzen und
  • der Kontrahierungszwang den einzelnen Wohnungseigentümern bzw. der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keine angemessenen Spielräume für eine interessengerechte Ausgestaltung des Betreuungsvertrags einräumt.
 

Normenkette

WEG § 10 Abs. 2 Satz 2

 

Das Problem

  1. K ist Eigentümer eines Wohnungseigentums, das nach der Gemeinschaftsordnung dem betreuten Wohnen dient. § 16 der Gemeinschaftsordnung enthält u.a. folgende Bestimmungen:

    Zur weiteren Regelung des Gebrauchs des Wohnungseigentums sowie zur weiteren Regelung von Gebrauch, Lastentragung und Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sind alle Wohnungseigentümer verpflichtet, mit der B als Betreuer einen Vertrag über Betreuerleistungen für die Bewohner der altengerechten Wohnanlage abzuschließen, soweit sie die in ihrem Eigentum stehende Wohnung selbst nutzen …

    Die Verpflichtung zum Abschluss eines Betreuungsvertrages entfällt, solange die Wohnung nicht benutzt wird oder vermietet ist.

  2. Am 10.12.2012 schließt K mit B vor diesem Hintergrund auf unbestimmte Dauer einen formularmäßigen Betreuungsvertrag ab. Dieser sieht für "Betreuung und Organisation" einen monatlichen Grundbetrag von 250 EUR sowie für eine "Betreuung PLUS" monatlich weitere 100 EUR vor. K kann den Vertrag während der ersten 2 Jahre nur bei Vorliegen eines wichtigen Grunds schriftlich und unter Angabe des Grunds kündigen und nur dann, wenn er die Selbstnutzung der Wohnung dauerhaft aufgibt oder wenn ein sonstiger wichtiger Grund im Sinne des § 314 BGB vorliegt. Nach Ablauf der 2-Jahres-Frist kann K den Betreuungsvertrag mit gesetzlicher Frist kündigen.
  3. Im Jahr 2015 wird K (vorübergehend) schwer pflegebedürftig und begibt sich in eine vollstationäre Pflegeeinrichtung, wo er sich in dem Zeitraum vom 2.10.2015 bis zum 1.2.2016 aufhält. Mit Schreiben vom 26.10.2015 kündigt K den Betreuungsvertrag mit sofortiger Wirkung. B bucht dennoch von K's Konto unter dem 30.10.2015 einen Betrag von 350 EUR sowie unter dem 1.12.2015, dem 1.1.2016 und dem 1.2.2016 jeweils 250 EUR ab. Nach Besserung seines Gesundheitszustands kehrt K später in seine Wohnung zurück, wobei er die in dem Betreuungsvertrag vorgesehene monatliche Betreuungspauschale regelmäßig wieder bezahlt.
  4. Mit seiner im Jahr 2016 erhobenen Klage verlangt K die Rückzahlung der in dem Zeitraum von Oktober 2015 bis Februar 2016 abgebuchten Beträge. Er macht geltend, auf Grund der Kündigung habe er keine Zahlungen geschuldet. B habe auch keine Leistungen erbracht.
  5. Das Amtsgericht (AG) verurteilt B – unter Klageabweisung im Übrigen – zur Zahlung von 750 EUR nebst Zinsen. Die Berufung von B hat keinen Erfolg. Mit der Revision verfolgt B seinen Antrag auf vollständige Klageabweisung weiter. Ohne Erfolg!
 

Die Entscheidung

K habe gegen B einen Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB auf Rückzahlung der im Dezember 2015 sowie im Januar und Februar 2016 abgebuchten Beträge i.H.v. insgesamt 750 EUR. Da der Vertrag durch die Kündigung vom 26.10.2015 jedenfalls gemäß § 620 Abs. 2, § 621 Nr. 3 BGB mit Ablauf des 30.11.2015 beendet worden sei, könne dahinstehen, ob K, der die Erstattung der Betreuungspauschale für November 2015 nicht weiterverfolge, darüber hinaus berechtigt wäre, das Vertragsverhältnis aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung zu beenden.

  1. Für die Beendigung des Betreuungsvertrags sei das Recht des Dienstvertrags maßgeblich. Ein Dienstvertrag sei ordentlich kündbar, wenn seine Dauer weder bestimmt noch aus der Beschaffenheit oder dem Zweck der Dienste zu entnehmen sei (Hinweis auf § 620 Abs. 2 BGB) und die Vertragsparteien das Recht auf ordentliche Kündigung nicht wirksam abbedungen hätten. So liege es in diesem Fall.
  2. Eine im Sinne von § 620 Abs. 2 Fall 1 BGB kalendermäßig bestimmte Vertragsdauer hätten die Parteien nicht vereinbart. Sei die Dauer des Dienstverhältnisses nicht nach dem Kalender bestimmt oder bestimmbar, könne sich die Vertragsdauer zwar auch aus der Beschaffenheit oder dem Zweck der Dienste ergeben. Für eine derartige Vereinbarung fehlten aber zureichende Anhaltspunkte. Denn der Betreuungsvertrag nehme auf die in der Gemeinschaftsordnung festgeschriebene Verpflichtung der Wohnungseigentümer, einen Betreuungsvertrag mit B abzuschließen, keinen Bezug. Vielmehr werde die Vertragsbeendigung im Betreuungsvertrag autonom geregelt.
  3. Unabhängig davon würde ein formularmäßiger Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit, solange der Eigentümer die Wohnung selbst gebrauche, einer Inhaltskontrolle nach § 309 Nr. 9a BGB auch gar nicht standhalten. Dieses Klauselverbot (ohne Wertungsmöglichkeit) erfasse nach seinem Sinn und Zweck nicht nur kalendarische Befristungen für mehr als 2 Jahre, sondern auch Verträge, deren Beendigung von einem bestim...

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